AVERTISSEMENT:
Nous essayons d’être complets, mais nos observations sont parfois limitées pour certains secteurs ; les prix sont indicatifs et n’engagent pas les rédacteurs de ce document. Notre approche est basée sur la partie « valorisée » d’un terrain pour la villa individuelle, avec une densité de 0,25 (les zones protégées des rives du Lac, de même que certaines zones vaudoises ont un indice de 0,20, voire 0,22).
Les valeurs retenues s’entendent pour des parcelles libres de toute contrainte (notamment servitudes, bruit, restrictions légales, pollution, etc.). Elles s’entendent pour des prix moyens, toute parcelle devant être appréciée pour ses spécificités intrinsèques.

Nonobstant la hausse des taux, la tendance générée par la récente crise sanitaire engendre un attrait accru pour les situations hors des villes, avec une bonne desserte, ou proche de la ville. Avec une pièce dédiée au télétravail. Ainsi, les parcelles situées en couronne urbaine ou proches des lignes de tram, du Léman Express ou des axes de mobilité douce connaissent un attrait certain et leur prix augmente dans le milieu de gamme. 

Toutes les communes n’ont pas achevé les modifications des plans directeurs avec les zones propices à un indice de construction plus élevé, mais les gestations sont désormais connues. Ces documents communaux dicteront désormais les possibilités de densification. Naturellement, une dérogation (selon l’art. 59 al. 4 LCI) sera toujours envisageable dans certaines situations, mais plus de manière aussi systématique que par le passé.

Sur le plan des valeurs, pour les biens individuels (villas), on constate que la progression amorcée, timidement en 2020 en raison du Covid, s’est confirmé en 2021 pour se poursuivre en 2022. Mais la vigueur s’essouffle avec la hausse des taux plus particulièrement pour le milieu de gamme et dans une moindre mesure dans le bas de gamme. Naturellement, vu la rareté, les extrêmes, presque incompréhensibles s’opèrent dans le haut de gamme avec quelques cas particuliers (pieds dans l’eau par exemple). 

Quant aux immeubles de rendement, le spectre de la hausse des taux pousse les propriétaires à vendre, généralement à des institutionnels qui sont les acteurs capables de se satisfaire de taux relativement faibles. Différents éléments (hausse des taux US, inflation locale ou importée, situation en Ukraine) laissent penser que la hausse des taux, et donc des attentes de rendement, va se poursuivre, menant mécaniquement à une baisse des valeurs de biens de rendement.

L'affirmation de l’an passé, au sujet de l’appréciation ou de la dépréciation éventuelle pour une densification plus ou moins forte, est toujours vraie. Elle doit être étayée par une étude de valorisation avec des prix de vente des nouvelles constructions correspondant à la capacité des acquéreurs. Ainsi, des transactions peuvent s’écarter de nos chiffres, notamment lorsqu’elles concernent des terrains libres de construction, car ce genre d’objets devient difficile à obtenir (en particulier dans le canton de Vaud avec le renforcement de la LAT), ne laissant souvent le choix au futur propriétaire que d’acheter une parcelle construite et de raser la villa existante, quel que soit son état.

Les observations continuent de démontrer l’axiome immobilier récurrent qui veut que le sous-jacent de la valeur est et reste : « situation, situation, situation ». Cela est maintenant notable pour tous les segments du marché. Si la rive droite retrouve un regain d’intérêt (avec le déplacement du siège de LODH, la création de route des Nations ou le tram vers Ferney), la rive gauche n'est pas en reste et les communes du bord du Lac qui continuent de battre des records de prix au m2 et les développements autour du tram à Perly / Plan-les-Ouates et le projet vers Belle-Terre.

La classe moyenne a toujours de la peine à accéder à la propriété en raison des contraintes sur les fonds propres, les taux hypothécaires, la marge de sécurité sur les taux et le taux d’effort (exigences de la FINMA et, par extension, des banques).

Les contraintes énergétiques sont de plus en plus restrictives (types de chauffage, panneaux photovoltaïques, etc.), ce qui a un impact sur les valeurs. Principalement pour des biens vieillissants ou quand des travaux importants sont nécessaires pour être en phase avec les nouvelles normes (baisse de l’IDC, abandon du mazout et du gaz, vitrages, etc.). Les risques de pollution ne sont pas à écarter dans un univers qui devient de plus en plus normatif et sécuritaire.

Il faut également avoir à l’esprit, pour les terrains situés dans la zone de bruit de l’aéroport, que la Confédération a édicté une carte qui garantit un niveau sonore jusqu’en 2030, ce qui rend de fait certains terrains impropres à la construction de logement (PSIA).

En terre vaudoise, l’attrait pour la campagne entre Genève et Lausanne est soutenu, d’autant plus si la parcelle possède une vue sur le Lac. Cependant, la valeur chute très vite lorsqu’elle est exposée aux nuisances de l’autoroute, d’une ligne à haute tension, des voies CFF, des avions ou de la route cantonale (plusieurs de ces facteurs pouvant parfois se cumuler). 

De plus, sur Vaud, l’application de la LAT peut avoir des effets pervers. En effet, les possibilités de construction sont désormais très limitées et les communes ont un nombre restreint de nouveaux permis de construire. De ce fait, même si une parcelle est constructible selon sa zone, elle pourrait effectivement ne pas l’être avant 20 ans, en regard des permis qui restent en attente d’être accordés. Il est donc impératif de se renseigner auprès de l’administration communale avant tout projet.

Les parcelles sur les communes proches de Genève voient leur attrait augmenter. La situation sanitaire, la sécurité, la stabilité fiscale, la proximité du nouveau centre de Versoix et de la ville de Nyon ainsi que l’arrivée du Léman Express contribuent largement à cet effet.

Une consultation régulière de deux sites de l’État de Genève peut être très utile avant toute opération liée à l’immobilier, soit pour l’aménagement du territoire les plans d'affectation adoptés et, pour une parcelle, le détail des zones de construction.

Nota Bene: 

• Les valeurs proposées dans ce document ne prennent pas en compte les dépendances, usuellement moins valorisées.
• La valeur par mètre carré de terrain ne prend pas en compte les restrictions légales (servitudes notamment) ou d’autres contraintes, comme les arbres à conserver pour exemple.
• L’État a édicté un guide de pratique administrative qui détermine comment calculer usuellement les mètres carrés habitables qui entrent en compte pour l’indice.
• L’indice de référence de 0,25 se rapporte à l’article 59 de la LCI. Tout dépassement de cet indice est considéré comme une dérogation (al.4), même si l’obligation est faite de construire selon un standard de haute performance énergétique.
• Il est toujours important de corroborer une valeur « de développement » en déduisant du bénéfice de vente tous les coûts nécessaires à cette valorisation. La valeur résiduelle étant nécessairement dédiée au terrain et à la rémunération du risque pour la promotion.

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