PRIX INDICATIFS ZONE VILLAS 2020

Notre édition annuelle de la grille de prix, pour les terrains en zone villa (canton de Genève et district de Nyon), est élaborée depuis 2001 à l’aide de plusieurs acteurs importants de l’immobilier romand.

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AVERTISSEMENT:
Nous essayons d’être complets, mais nos observations sont parfois limitées pour certains secteurs; les prix sont indicatifs et n’engagent pas les rédacteurs de ce document. 

Nous avons essayé de discerner l’évolution des prix pour cette zone de construction (5e zone, villa). 

Une baisse des prix, amorcée l'an passé, se poursuit, mais de manière différenciée selon certains secteurs. Nous constations alors une certaine tension haussière dans la couronne urbaine, tombée avec le moratoire sur la densification de la zone villa. Cette situation devrait perdurer en attendant que les communes réalisent leur propre PDComm (plan directeur communal).

Notre approche est basée sur la partie "valorisée" d’un terrain pour la villa individuelle, avec une densité de 0,25. Une simple "règle de trois" n’est pas toujours indiquée en cas de densité plus importante.  

En effet, l’appréciation ou la dépréciation éventuelle pour une densification plus forte doit être étayée par une étude de valorisation avec des prix de vente des nouvelles constructions correspondant à la capacité des acquéreurs.
Les valeurs retenues s’entendent pour des parcelles libres de toute contrainte (notamment servitudes, bruit, restrictions légales, pollution, etc.). Elles s’entendent pour des prix moyens, toute parcelle devant être appréciée pour ses spécificités.

Il va de soi que des transactions peuvent facilement s’écarter de nos chiffres, notamment lorsqu’elles concernent des terrains libres de construction, proches du centre-ville, sans contraintes particulières et de formes proportionnées. Cela a comme origine que les terrains pour y construire des maisons individuelles deviennent difficiles à obtenir, ne laissant souvent le choix au futur propriétaire que d’acheter une parcelle construite et de raser la villa existante, quel que soit son état.

Les observations continuent de démontrer l’axiome immobilier récurent qui veut que le sous-jacent de la valeur est : "situation, situation, situation". Cela est notable pour le segment supérieur, moins dévalorisé; traduisant dans les chiffres que ces acteurs n’ont pas les mêmes fondamentaux que sur les autres segments du marché.

À l’autre extrémité du marché, les objets les moins bien placés se dévalorisent plus fortement.

Ainsi, si les prix dans la couronne urbaine semblent conserver un certain maintien, ceux dans les régions plus excentrées ont plus fortement marqué le pas, confirmant une correction du marché nécessaire. En effet, la classe moyenne à qui s’adressent ces objets peine à trouver un financement par manque de fonds propres (nouvelles exigences de la FINMA) et par un taux d’effort pénalisant.
De plus, l’incertitude liée à l’établissement par l’État, de "zones réservées" rend difficile les transactions supérieures aux montants imposés en zone de développement.
Les rive du Lac et propriétés "pied dans l'eau" conservent un bonus en raison de leur rareté.

Pour mémoire, nous rappellerons que le prix à proximité ou dans les zones réservées est fixé (par analogie avec les valeurs retenues dans les plans financiers en zone de développement) AU MAXIMUM à 1'000.- CHF/m2 de terrain. Il pourrait toutefois être inférieur dans certains cas, voire supérieur pour une densité dépassant 1,2.
Au regard d’un jugement du Tribunal déclarant qu’une zone réservée qui n’aurait pas été déclassée au 30 juin 2020 (soit 5 ans après son adoption) retrouvera son statut original; il faudrait considérer que le potentiel de hausse serait sous-jacent.

Les risques de pollution ne sont pas à écarter dans un univers qui devient de plus en plus normatif. De la même façon, les contraintes énergétiques sont de plus en plus restrictives (types de chauffage, panneaux photovoltaïques, etc.).

Il faut avoir à l'esprit, pour les terrains situés dans la zone de bruit de l'aéroport, que la Confédération a édicté une carte qui garantit un niveau sonore jusqu'en 2030, ce qui rend de fait certains terrains impropres à la construction de logement (PSIA). Une révision de cette carte est en cours, qui pourrait finalement changer la donne.

Finalement, une consultation régulière de deux sites de l’État de Genève peut être très utile avant toute opération liée à l’immobilier, soit pour l’aménagement du territoire les plans d'affectation adoptés et, pour une parcelle, le détail des zones de construction

 

Remarques: 

  • Les valeurs proposées dans ce document ne prennent pas en compte les dépendances, usuellement moins valorisées.
  • La valeur par mètre carré de terrain ne prend pas en compte les restrictions légales (servitudes notamment) et toutes les autres, comme les arbres à conserver pour exemple.
  • L’État a édicté un guide de pratique administrative qui détermine comment calculer usuellement les mètres carrés habitables qui entrent en compte pour l’indice.
  • L’indice de référence de 0,25 se rapporte à l’article 59 de la LCI. (attention au moratoire sur l'alinéa 4 !). Tout dépassement de cet indice est considéré comme une dérogation. Même si l’obligation est faite de construire selon un standard de haute performance énergétique (HPE).
  • Il est toujours important de corroborer une valeur "de développement" en déduisant du bénéfice de vente tous les coûts nécessaires à cette valorisation. La valeur résiduelle étant nécessairement dédiée au terrain et à la rémunération du risque pour la promotion.

 

NB :
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des prix indicatifs zone villa 2020

 

Remarques générales

  • Le présent indicateur est basé sur les expériences et sur l’analyse de transactions récentes. Cette étude est soumise à une palette de courtiers.
  • La fourchette indicative de valeurs correspond au prix par mètre carré d’un terrain en zone 5 (villa), valorisé, utilisant la totalité des droits à bâtir, un indice de 0,25 et avec une construction, réalisée ou potentielle, judicieusement disposée.


    Nous remercions pour leur précieuse collaboration les agences immobilières :

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