INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
Par François Hiltbrand. Le Temps, octobre 2001.
" Le prix, c’est ce que l’on demande, la valeur, c’est ce que j’offre ", Rockfeller.
Il est généralement reconnu que l’immobilier joue un rôle indéniablement positif dans la constitution d’un portefeuille, notamment pour du long terme. L’immobilier reste cependant moins rentable qu’un placement en actions mais plus rentable qu’un placement en obligations. Le couple rendement-risque plaide généralement plus pour les placements dans l’immobilier que pour les deux autres modes d’investissements. La protection contre l’inflation est bonne, en tous les cas plus efficaces que sur les obligations et beaucoup plus que sur le marché des actions . Mais l’investissement direct ou indirect dans ce secteur ne constitue pas une panacée, parceque l’immobilier est caractérisé par l’hétérogénéité des objets, la non-transparence du marché (manque de statistiques) et sa forte liaison au foncier dans un marché rigide (pas d’adaptation rapide à la demande). Il constitue cependant une excellente diversification des investissements.
L’investisseur a le choix dans une trentaine de fonds, cotés en bourse dont la fortune totale avoisine les 9 milliards de francs. Le plus important étant le fonds SIMA (3.17 Mrd), le plus petit étant Clair-Logis (0,05 Mrd). La plus parts sont cotés en bourse ce qui permet un échange régulier des parts. Toutefois le volume échangé est faible ce qui s’explique en partie par le choix de stratégies axées sur le long terme. L’investissement indirect dans ce type d’actifs, via les fonds immobiliers, devrait bénéficier, pour être plus attractif, d’une plus grande transparence de la direction des fonds.
La valeur vénale des immeubles constitue la clef de voûte pour la détermination des valeurs d’inventaire, d’émission et de rachat. C’est pourquoi la commission fédérale des banques (CFB), qui exerce le rôle de surveillant selon la loi (LFP) et l’ordonnance (OFP) sur les fonds de placements, exige la nomination d’experts indépendants. Le rôle de ceux-ci est de répondre à la définition de la valeur vénale. La valeur vénale, d’un avoir ou d’un droit, correspond au prix qui pourrait être obtenu si on vendait avec soin au moment de l’évaluation (article 63 OFP). La CFB ne prescrit pas de méthode, mais indique que le facteur le plus déterminant est le taux de capitalisation. Or si la valeur de rendement (revenu locatif brut / taux de capitalisation) est un indicateur rapide il ne saurait constituer à lui seul l’éléments nécessaire aux choix d’une décision stratégique. Par exemple, il est impossible de comparer le rendement brut d’un immeuble de part et d’autre de la Sarine. Les charges courantes qui sont à imputer au revenu brut d’un immeuble ne sont pas les mêmes. En Romandie, il n’est pas courant, par exemple, que le locataire participe aux frais de conciergerie, ce qui est fréquent dans la région de Berne. La variation de ces frais, imputables au propriétaire, peu varier de 30 %. Dans notre région, la part de ces frais représente une variation de 15 % à 50 % du revenu locatif. Or, les directives internes des grands fonds additionnent, pour obtenir le taux de capitalisation ; le taux de rendement des obligations de la confédération, un taux pour l’entretien courant, un taux pour les charges d’exploitation, un taux pour le risque de vacance locative un taux pour la qualité de vie et un taux d’illiquidité. Elles obtiennent ainsi un taux de rendement brut variant de 5,9 à 9,5 %. La présentation d’un taux global incluant tous ces facteurs ne permet pas, même à un initié, de suivre le raisonnement des experts. Dès lors il deviendrait plus raisonnable de construire la valeur de rendement sur le revenu annuel net après déduction des charges courantes.
Mais cette valeur de rendement ne met pas en exergue l’avenir du contenant et du contenu de l’immeuble. La seule manière de présenter les analyses immobilières est d’indiquer clairement la projection, par exemple sur les 5 prochaines années, le détail des revenus, charges ordinaires et extraordinaires (travaux d’investissements) de chaque immeuble constituant le fonds, en actualisant ces revenus. Ce tableau constitue non seulement un indicateur précieux pour l’investisseur, mais aussi pour la direction du fonds. Heureusement ce genre de présentations devient plus fréquent.
