IMMEUBLES DE RENDEMENT, QUEL AVENIR ?
Par François Hiltbrand. Le Temps, 7 mai 2003.

Le prix des immeubles « de rendement » ne devrait pas augmenter nonobstant la pression de certains vendeurs sur des clients peu avisés. En effet, le marché offre peu d’opportunité. Les immeubles en vente actuellement proviennent de portefeuilles des contentieux ou de faillites. On peut citer les portefeuilles de la fondation de valorisation des actifs de la banque cantonale de Genève, de la caisse Swissair, mais aussi de partages successoraux illiquides, de divorces etc. En somme que des situations où les immeubles doivent être réalisés dans un intervalle de 6 à 20 mois. Les autres propriétaires n’ont en effet aucun intérêt à réaliser leur patrimoine. Que ferraient-ils de leur argent ?
Certes le spectre d’acquéreurs est plus large que les six derniers mois. Il n’est pas rare d’apercevoir de nouveaux acheteurs, sortant de la bourse et désireux d’obtenir (enfin) un rendement certain de leurs investissements, rejoindre les professionnels de l’immobilier local. Voilà les pigeons idéaux qui n’ont pas le réflexe d’intégrer la principale caractéristique de l’immobilier : le long terme. On ne le répétera jamais assez, les raisonnements basés sur les taux hypothécaires actuels, pour le calcul du rendement du capital investit, sont faux.
Le taux de capitalisation (qui permet de fixer le prix de l’immeuble en relation avec son état locatif net) doit intégrer les futurs taux hypothécaires et les variations de l’inflation. L’achat d’un immeuble signifiant l’acquisition de ses revenus nets futurs. Or personne n’est allé dans le futur pour nous indiquer de quoi notre avenir sera fait. Il ne reste qu’à se tourner vers le passé pour calculer les taux moyens sur une longue période. L’aversion au risque, propre à tout investisseur, rend nécessaire d’inclure une marge raisonnable et de proposer l’acquisition au taux de 5,75 % sur l’état locatif net. Ce taux est indicatif et qui présuppose une situation normale et un immeuble standard, tout en sachant que cette construction théorique n’existe pas.
Certains diront qu’avec les taux hypothécaires actuels, le rendement des fonds propres du propriétaire est amélioré et que ce n’est pas « social ». Or c’est justement cette marge qui permet d’investir dans des travaux qui n’ont pas pu être réalisés ces dernières années et pour parer à toutes mauvaises surprises que nous réserve peut-être l’avenir. La commande de ces travaux sera un acte social. Cette démarche est non seulement nécessaire pour la survie de l’économie du bâtiment et pour la conservation du patrimoine bâti mais aussi dans l’intérêt du propriétaire.
C’est le bon moment pour consolider une position avec des prêts hypothécaires à 5 ou 10 ans et pour effectuer les travaux d’amélioration et d’embellissement. Les taux à long terme sont bas, les prix des entreprises raisonnables. Reste à convaincre les autorités, notamment le Département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, et les acteurs politiques des deux extrêmes de l’échiquier politique, qu’il est urgent d’en finir avec les positions conflictuelles (c’est à croire que certains entretiennent une situation tendue comme s’ils en retiraient un intérêt personnel) et de favoriser l’investissement dans la pierre. Tout le monde en profitera.