La santé de l'immobilier est encore chancelante.
Olivier Vogelsang. 24 heures Edipresse, 30 mars 2005.

Le marché des bureaux (croissance économique insuffisante) et celui des surfaces de vente (concurrence des grands distributeurs) vont encore connaître des mois difficiles.

Si le bulletin de santé du marché suisse de l'immobilier est satisfaisant, c'est essentiellement au logement qu'il le doit: immeubles locatifs, villas et surtout appartements en PPE. Par contre, le marché des bureaux et celui des surfaces de vente ne connaissent aucune reprise et leur situation risque encore de se péjorer ces prochains mois, avec une pression sur les loyers et les prix. C'est du moins ce qui ressort de la dernière étude de Credit Suisse «Le marché suisse de l'immobilier - Faits et tendances 2005» (voir 24 heures du 24 février).

Prix encore stables

Les experts de la banque prévoient que le parc de bureaux libres va continuer de croître en Suisse, l'extension de l'offre dépassant la croissance de l'emploi. De ce côté-ci de la Sarine, cette tendance sera la plus marquée à Genève et à Lausanne. Bien que les taux de vacance se soient accrus ces trois dernières années, on n'a pas assisté à des corrections de prix importantes durant cette période. Selon l'étude, «cette stabilité étonnante des prix de l'offre est due à deux facteurs principaux: premièrement, une partie de bailleurs semble toujours vivre dans l'illusion que la situation reviendra sous peu à la normale sur le marché des bureaux et que la meilleure stratégie consiste pour l'instant à faire le dos rond. Deuxièmement, il est probable que certaines concessions se font d'ores et déjà, mais qu'elles ne se reflètent pas directement dans la statistique des prix. Des réductions ne sont finalement accordées qu'au moment où toutes les autres possibilités ont été épuisées.»

En résumé, 2005 s'annonce comme une nouvelle année difficile pour le marché des bureaux, prévoit Credit Suisse. La croissance actuelle de l'économie générale ne suffira de loin pas à absorber les surfaces excédentaires. Au contraire, les taux de vacance - notamment dans les grands centres économiques - ne devraient culminer qu'en été-automne 2005 et une rapide diminution des stocks n'est pas prévue non plus, si bien que les loyers baisseront davantage cette année qu'en 2004.

Les trois facteurs du succès

Le marché suisse du commerce de détail, quant à lui, est en pleine évolution et celle-ci est loin d'être achevée, si l'on en croit l'étude de Credit Suisse. Celle-ci consacre plusieurs chapitres à cette mutation, provoquée notamment par la prochaine arrivée de deux grands discounters allemands, Aldi et Lidl, et à ses causes. «Les spécialistes de l'immobilier, rappelle «Le marché suisse de l'immobilier - Faits et tendances 2005», s'accordent toujours à dire que le succès d'une opération immobilière dépend de trois facteurs: la situation, la situation et encore la situation. Dans un marché saturé comme l'est celui du commerce de détail en Suisse, cette affirmation est un peu courte. Le succès ou l'échec dépend bien plus d'un ensemble d'inducteurs de valeurs.» Outre la situation du magasin ou du centre commercial, l'architecture d'intérieur, la présentation des marchandises, le service à la clientèle ou encore l'image, à quoi s'ajoutent tous les inducteurs concernant les marchandises (prix, qualité, marques, etc.), sont déterminants pour l'avenir du commerce de détail.

Ce préalable rappelé, Credit Suisse constate que les demandes de permis de construire pour des magasins et des immeubles à usage mixte sont de nouveau en hausse depuis le milieu de 2003. En 2004, elles ont totalisé un montant de 2,5 milliards de francs dont 1% seulement pour les deux discounters allemands Aldi et Lidl. La progression est surtout le fait de grands projets. L'extension du stock de surfaces de vente dans le commerce de détail n'a toutefois pas été aussi marquée que prévu car différents projets de grande envergue ne sont pas encore arrivés au stade de la réalisation. Le taux de vacance doit se situer entre 1 et 2%. Les efforts d'expansion des grands distributeurs suisses et étrangers vont maintenir la demande de surface de vente à un haut niveau.

Baisse de la qualité des locataires

Toutefois, en raison de la concurrence d'éviction qui sévit dans cette branche, la croissance des nouvelles surfaces de vente est bien plus forte que celle des chiffres d'affaires du commerce de détail. De ce fait, soit les chiffres d'affaires moyens au mètre carré vont reculer, soit les taux de vacance vont remonter de leurs niveaux extrêmement bas. Comme les barrières d'entrée qui gardent ce marché sont faciles à franchir, les surfaces continueront pour l'instant à trouver preneur, mais la qualité des locataires diminuera. «Pour les années à venir, nous prévoyons une nette détérioration de cette qualité et donc une baisse des rendements, notamment pour les petites surfaces pas trop bien situées.»
Concluant sur les perspectives 2005 pour les surfaces de vente du commerce de détail, l'étude affirme tout d'abord que «la marche des affaires dans le commerce de détail ne connaîtra pas d'amélioration significative. Au contraire, l'image de cherté est de plus en plus mal perçue. L'introduction de lignes de produits bon marché dans les commerces classiques et l'arrivée de discounters étrangers en sont la conséquence logique, car seules les concessions sur les prix permettent encore d'augmenter les quantités écoulées, et donc les chiffres d'affaires. La pression sur les loyers va se renforcer, même si aucune correction marquée n'est attendue en 2005.»