Crise? Oui, mais sectorielle
Par Fabrice Strobino. Diplômé EAUG & IEI, responsable service Promotions, Comptoir Genevois Immobilier.
Le Temps 20 mars 2003..
Le doute s’abat sur l’immobilier. Pour la première fois, quand le bâtiment va, tout ne va pas si bien que cela. La confiance des consommateurs est au plus bas, la production industrielle et les ventes de détail affichent des pourcentages négatifs pour la fin de 2002. Mais l ’immobilier va-t-il vraiment si bien? Les premiers signes alarmistes apparaissent dans le secteur du bureau. Des surfacesvacantes peinent à trouver preneur et de nouvelles sont construites en sachant déjà qu’elles seront largement sous-occupées.
Du côté du logement, on distingue plusieurs catégories. Nous postulerons que les objets sont proposés à un juste prix (ce qui n ’est pas toujours le cas). La première catégorie est constituée des objets vendus jusqu’à 1 million de francs. De ce côté, la demande reste soutenue, car les acquéreurs font souvent un calcul économique qui leur démontre que l ’achat reste moins cher que la location. En effet, l’objet de 1 million demande 200'000 francs de fonds propres (souvent constitués par la LPP du couple) et permet 800'000 francs de prêt hypothécaire. Avec un taux théorique de 5% (plus élevé que ce qui est offert par les instituts de financement), cela représente une charge mensuelle de 4200 francs y compris les frais d’entretien liés à l ’objet, la constitution du capital étant indépendante de l’acte d’acheter. En prenant un prix moyen au mètre carré PPE de 5'000 francs, cela représente 200 mètres carrés habitables et un loyer de 252 francs au mètre carré, ce qui est en dessous de ce qui est pratiqué sur le marché. Pour exemple, aujourd’hui, un 4 pièces de 100 mètres carrés est facilement proposé 2'400 francs par mois, soit 4'800 francspour 200 mètres carrés.
Il y a ensuite toute une catégorie d’objets qui se situent dans une fourchette entre 1 et 2 millions qui peinent à trouver preneur. Ils ne sont ni trop chers ni mal construits, mais les acheteurs qui ont les moyens de ces objets reportent leur décision d ’achat en espérant des jours meilleurs. Souvent, leurs actifs sont placés sur les marchés financiers. Les actions suisses ontperdu 12 % cette année, et 27 % en 2002. Ils rechignent donc à passer une telle perte dans leurs livres. A cela s ’ajoute une incertitude relative au marché du travail. Et pourtant, les objets de cette catégorie de prix, afin de rejoindre la demande qui subsiste, ont souvent vu leur prix baisser ou les prestations offertes améliorées dans le cas des ventes sur plans. Restent les objets de première classe (plus de2 millions de francs), qui sont très rares sur le marché et toujours très recherchés. Toutefois, au moindre défaut, la sanction est immédiate et sans appel.
Nous constatons bien que, contrairement au milieu des années 90, le marché immobilier réagit par segments et non plus de manière uniformisée. Enfin, d’éventuelles restrictions quant à la possibilité de retrait de la LPP pour l’accès à la propriété auraient l’effet néfaste de plonger la première catégorie de logements dans une crise.
