L'âge d'un immeuble est déterminant pour les hausses de loyer
ATS, mai 2002

Arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002.

Déterminer si une hausse de loyer est abusive, après une rénovation, ne dépend pas des mêmes critères selon que l'immeuble est ancien ou de construction plutôt récente. Le Tribunal fédéral (TF) le souligne dans un arrêt diffusé jeudi. Il rappelle que le locataire peut s'opposer à une hausse de loyer si celle-ci procure un rendement excessif au bailleur. Toutefois, pour les immeubles construits il y a quelques décennies, le critère des loyers usuels pratiqués dans le quartier l'emporte sur celui du rendement abusif. Par cette décision, le TF déboute des locataires d'un immeuble de Pully (VD), construit en 1955. Après différents travaux d'isolation, leur loyer est passé de 842 francs à 1034 francs. Une majoration que la Rentenanstalt, propriétaire, avait justifiée en se référant au loyer d'appartements comparables situés dans le même quartier.

Les recourants avaient contesté en vain l'argument. Ils soutenaient qu'un locataire a toujours la faculté de s'opposer à une hausse de loyer si celle-ci procure au propriétaire un rendement excessif des fonds investis. Ils exigeaient par conséquent un décompte précis du rendement, justificatifs à l'appui. Après avoir rappelé qu'un tel calcul peut être très compliqué pour des immeubles anciens, notamment faute des justificatifs indispensables, le Tribunal fédéral confirme une jurisprudence rendue sous l'ancien droit du bail, en 1986. Pour des immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, le calcul du rendement est superflu dès lors que le propriétaire a prouvé, exemples à l'appui, que le loyer augmenté correspond à celui d'appartements comparables situés dans le même quartier.