La hausse des prix des logements d'habitation devrait ralentir.
Céline Diserens, AGEFI
11 octobre 2005.

Le concept de propriété par étage a fait croître le taux d'accès à la propriété en Suisse. Il est plus élevé en région rurale qu'urbaine.


Les autorisations de construire des logements d'habitation n'ont jamais atteint un niveau aussi élevé depuis dix ans. Le 60% des autorisations de construction d'immeubles délivrées en 2005 concernaient des propriétés par étage et 40% des appartements en location. Ces derniers ont d'ailleurs affiché la plus forte progression du nombre d'autorisations durant ces trois dernières années.

Les autorisations selon le type de construction montrent cependant de grandes différences d'un canton à l'autre. Entre septembre 2004 et août 2005, les permis de construire délivrés dans les cantons de Zoug, Argovie, Grisons, Valais et Lucerne concernaient surtout les propriétés par étage. Par contre, ceux délivrés dans les cantons de Fribourg et de Vaud touchaient surtout des immeubles locatifs. A Zurich et Schwytz, les autorisations pour les propriétés par étage et les appartements en location affichaient un développement supérieur à la moyenne du pays. Il n'est pas étonnant de constater que les cantons avantageux du point de vue fiscal, comme Schwytz, Nidwald, Obwald et Zoug montrent la plus forte progression du parc de logements. A l'inverse, aucune autorisation n'a été accordée dans les cantons de Glaris, Schaffhouse et Appenzell Rhodes-Intérieures pendant la période sous revue. Fribourg et le Valais ont présenté la croissance la plus dynamique des maisons individuelles.

Credit Suisse table sur une croissance continue de la construction d'immeubles d'habitation, mais sur une stabilisation pour ce qui concerne les maisons individuelles. Le plus faible développement est attendu dans les cantons de Genève, Bâle et Glaris, alors que les cantons d'Argovie et Fribourg devraient voir une forte extension de leur nombre d'appartements. La banque prévoit un ralentissement de la croissance des prix des logements en maisons individuelles et en propriétés par étages.

Hausse modérée des taux hypothécaires attendue

En 2000, le taux d'accession à la propriété était de 30,3% en 1990, de 34,6% en 2000 et Credit Suisse l'estime à 36,5% actuellement, un accroissement dû essentiellement à la propriété par étage. Il n'est pas étonnant de relever que, de manière générale, les cantons à tendance rurale présentent un taux d'accession à la propriété plus élevé que les cantons plus urbains.

A l'inverse du marché saint-gallois, où l'offre, très élevée est lentement absorbée, le marché genevois offre peu de logements que le marché absorbe très rapidement.

Credit Suisse estime que la reprise conjoncturelle en 2005 ne sera pas assez forte pour engendrer une hausse sensible des taux d'intérêt. Aussi, la banque table sur une hausse située entre 0,5% et 0,75% des taux hypothécaires. A moyen terme, les loyers des appartements existants devraient très légèrement progresser en raison de la hausse des taux, tandis que ceux des appartements neufs devraient à peine augmenter.

La particularité genevoise

Dans les cinq grands centres que compte la Suisse, les loyers sont plus élevés que dans les agglomérations environnantes. En ville de Lausanne, où les logements sont très chers, les prix diminuent plus que proportionnellement à partir du moment où l'on s'éloigne du centre. A Lausanne et Zurich, à un trajet de 20 minutes du logement au centre-ville correspond une réduction de loyer de 25%. Et à un trajet de 10 minutes, une réduction de 14%. A Berne et Bâle, ces écarts sont un peu moins grands. Cependant, un élément souvent sous-estimé est que le trafic pendulaire engendre des coûts qu'un logement proche du centre permet d'économiser.

Genève fait figure d'exception, dans le sens où les prix sont plus élevés dans la proche banlieue qu'au centre-ville, et c'est à une vingtaine de minutes en voiture du centre que les loyers sont les plus chers. Au-delà, l'attrait est moindre et le montant des loyers également, une particularité qui réside dans la situation géographique de ce canton.

Le taux d'imposition est un facteur non négligeable, dans le choix du lieu de domicile bien sûr, mais également sur le prix et les loyers. On note un rapport négatif entre la charge fiscale et la moyenne des loyers de logements neufs: moins la charge fiscale est lourde, plus le prix des logements est élevé et inversement. Là aussi, Genève contredit cette observation générale, tout comme Lausanne. Malgré une charge fiscale supérieure à la moyenne nationale, les loyers y sont chers. Cette exception s'explique par le fait que la concurrence fiscale joue jusqu'à un certain point, et c'est l'attractivité de ces centres qui permet d'imposer des loyers élevés malgré une fiscalité d'une certaine ampleur.