A GENEVE, LES LOCAUX COMMERCIAUX VIDES SONT ENCORE RARES.
POUR COMBIEN DE TEMPS?
Une enquête de Myret Zaki. Le Temps ,3 décembre 2001

Malgré le ralentissement conjoncturel, les experts estiment que les locaux non résidentiels restent très demandés, surtout par le secteur tertiaire. Le marché est donc plutôt tendu. D’ici à six mois, d’autres estiment que le marché devrait s’ajuster, avec une reprise de l’offre de locaux.

La conjoncture influence le marché des locaux commerciaux (bureaux, arcades, ateliers et dépôts). Avec le ralentissement économique que connaît Genève depuis le deuxième semestre 200 1, la ville va-t-elle revoir fleurir les offres de location sur les façades des immeubles? Les statistiques, disponibles seulement jusqu'en juin 2001, nous disent que, jusqu'ici, tout va bien. Paolo de Faven*, statisticien à l'office cantonal de la statistique (OCSTAT), affirme que le taux d'occupation des surfaces commerciales et administratives à Genève “a certainement encore augmenté entre juin 2000 et juin 2001”. Ce taux devrait poursuivre sur sa lancée jusqu'à la fin de cette année. En revanche, l'an prochain la tendance pourrait nettement s'inverser.

En juin 2000, la proportion de locaux à louer sur le total des surfaces disponibles (ou taux de vacance) était déjà faible, à 1,9% pour les surfaces commerciales (magasins, arcades) et à 1,83% pour les locaux administratifs (bureaux) . En 1999, ce taux était encore de 2,38% pour les arcades est de 3,49% pour les bureaux. C'est en effet dès l'année 1999, avec la confirmation de la reprise, que les surfaces vides ont commencé à se remplir rapidement. La phase euphonique précédente avait duré jusqu'en 1990. Caractérisée par une forte pénurie de locaux (seulement 20 000 m2 de bureaux disponibles!), elle avait été suivie par une longue période de récession, qui avait entraîné les surfaces vides à un maximum en 1997, avec plus de 318 000 m2 en attente d'un preneur, dont 184 000 m2 de bureaux.

Aujourd'hui, on serait donc encore dans la phase de taux d'occupation élevé des surfaces entamée en 1999. Pour démontrer que cette tendance s'est maintenue en 2001. Paolo de Faveri se base sur la comparaison des surfaces vides entre juin 2000 et juin 2001: la surface vacante de bureaux a chuté de 34,5%. En nombre de bureaux vides, on est passé de 339 à 272. Le constat est le même au niveau de toutes les catégories de surfaces non résidentielles à Genève qui, selon Paolo de Faveni, “ont diminué de près de 30’000 m2, ou de 19.6%, à près de 120’000 m2” (Voir graphique). “Il donc clair que le taux d'occupation des locaux ne recule pas”. L'OCSTAT constate par ailleurs que les bureaux à louer ou à vendre sont de plus en plus petits: alors qu'en 1997, la surface moyenne d'un bureau vacant était de 350 m2, elle s'était réduite à 245 m2 en 1999, et à 172 M2 aujourd'hui.

Quant à la proportion de bureaux encore inoccupés, elle aurait logiquement baissé encore, à moins de 1,83%. Jean Golinelli, associé de PI Performance, société de consulting et de services financiers immobiliers, l'estime autour de 1,2% au 1er juin 2001. Comment expliquer la forte demande pour les surfaces de bureaux, censé avoir perduré au deuxième semestre 2001, alors que la conjoncture genevoise, encore pleine d'entrain jusqu'au premier semestre, a commencé à se détériorer? Etrange, car on pourrait penser que les redimensionnements et les licenciements dans les entreprises auraient réduit l'utilisation des locaux.

L'indicateur avancé LEAPictet, qui annonce l'évolution économique à Genève dans les trois à six mois, signale en effet depuis août un ralentissement de la croissance. Sur le marché du travail, le taux de chômage s'est inscrit en hausse en octobre à 4,4% contre 4,2% en septembre, et le nombre de chômeurs inscrits a grimpé de 6,1% entre septembre et octobre. “La conjoncture touche moins les activités du tertiaire, largement dominantes à Genève”, explique Paolo de Faveri. –“Et les bureaux sont fortement demandés dans le tertiaire.” C'est pourquoi le statisticien du département de l’Economie du canton prévoit que les surfaces disponibles resteront rares pour l'ensemble de 2001.

Opinion partagée par Uhich Braun, économiste senior au Credit Suisse Economic Reseach & Consulting, qui s'attend à une proportion stable de surfaces libres au deuxième semestre 2001, en raison de la relative rareté des nouvelles constructions. En effet, l'économiste note que, contrairement au canton de Zurich, les constructions de bureaux et de surfaces commerciales planifiées dans la région genevoise, dont certaines ont une valeur de plus de 20 millions de francs, ne se traduiront toutefois pas en une augmentation significative de l'offre d'espace commercial et de bureaux sur les six prochains mois, ce qui maintiendra les taux de vacance bas.

Augmentation de bureaux vides

Pour le reste de l'année, Jean Golinelli est toutefois plus nuancé. “La tendance sur les prochains six mois est clairement à une augmentation du nombre de surfaces vacantes2, estime l’expert, qui ajoute que “ l'évolution sera toutefois contrastée entre le centre ville, la périphérie et la région de l'aéroport, notamment” Il souligne qu'en juin de l'année prochaine, le taux de vacance des bureaux sera plus élevé que les 1,2% qu'il estime au 1er juin 2001: “Cette remontée de surface inoccupée n'est pas une mauvaise évolution, car à 1,2% constitue un marché tendu.”

Jean-Charles Magnin, directeur des affaires économiques au Département de l'économie du canton, estime même que les locaux vides commencent à augmenter. Tout en admettant qu'au premier semestre de cette année les entreprises avaient beaucoup de difficultés à trouver des locaux disponibles, il signale que “la tendance s'est inversée au deuxième semestre”: la demande des entreprises se rétracte, et ce sont les régies qui font état de locaux disponibles n'ayant pas encore trouvé preneur. “Une observation plus fine du marché genevois, un marché dont les contrastes ne peuvent être saisis par les statistiques, laisse entrevoir une détente”, conclut Jean-Charles Magnin.

Cette détente est en tous les cas nettement perceptible dans la catégorie des dépôts, la seule où les surfaces vides ont carrément augmenté, de 13,4%, de juin 2000 à juin 2001. Faut-il y voir une sorte d'indicateur avancé, car plus sensible à la conjoncture, des taux de vacance pour le reste des locaux non résidentiels? Jazminn. Seijas, de Wuest & Partner, le consultant suisse du marché immobilier, a une autre explication: “Nous ne pensons pas que les dépôts sont plus sensibles à la détérioration économique. Notre explication est que le progrès technique d'une part, et le développement du secteur tertiaire d'autre part, ainsi que le mode de production “juste-à-temps”, réduisent le besoin de surfaces de stockage. Résultat: l'espace libre augmente pour ces surfaces, et ce, même si les perspectives économiques avaient été meilleures."