Credit Suisse prédit une crise immobilière dans le pays
Par Alexandre Bruggmann.


ETUDE. Dans les centres urbains, il y aura toujours pénurie de logements et les hausses de loyer se poursuivront. Les surfaces de bureaux, en revanche, sont surabondantes.

Le Temps 21 février 2003.

Sur le marché du logement, la demande excède l'offre; sur celui des bureaux, l'offre est surabondante. Dans le premier de ces secteurs, les loyers ont déjà augmenté en 2002 et monteront encore de quelque 3% en cours d'année, avant de se stabiliser. Dans le deuxième, le taux de vacance reste à la hausse et atteindra environ 1,5 million de mètres carrés à mi-2004, ce qui entraînera une baisse générale des loyers. Une certaine incertitude plane sur l'avenir des surfaces destinées au commerce de détail, alors que le logement en propriété se vendra moins bien et moins cher que dans le passé récent. Telles sont quelques conclusions de l'étude de Credit Suisse sur le marché helvétique de l'immobilier, présentée hier à Zurich.

On observe depuis quelques années une tendance au retour en ville, chez les locataires. Nette à Zurich et à Genève, cette tendance se profile également à Bâle. C'est principalement dans les centres urbains qu'on observe une pénurie marquée: 0,25% de vacance à Genève et 0,39% à Zurich, notamment. Avec quelque 20 000 logements en construction dans l'ensemble du pays en 2003, l'offre restera rare, là où la demande est la plus forte. Les loyers auront donc tendance à augmenter encore, mais se stabiliseront en cours d'année dans les régions où la pression est moins forte (par exemple Neuchâtel, Fribourg, Valais et Jura).

Beaucoup de bureaux se sont vidés à la suite de l'effondrement du secteur informatique et de la crise du secteur financier. Là encore, Zurich et Genève font figure de cas extrêmes: les taux de vacance y sont particulièrement élevés. Mais sur les bords de la Limmat, la situation va s'aggraver plus qu'ailleurs, beaucoup d'immeubles d'affaires y étant en construction ou en voie d'achèvement. Les loyers neufs se négocient à la baisse, et les loyers anciens suivront progressivement le même chemin à l'occasion des renouvellements de contrat.

Appel à la prudence

Selon les économistes de Credit Suisse, qui s'attendent à une diminution de 30000 emplois en 2003 et pensent que le redimensionnement du secteur financier sera d'assez longue durée, aucune reprise n'est pensable avant 2005 dans ce secteur.

Etant donné qu'on approche de la saturation dans le commerce de détail, alors que la consommation est pratiquement stagnante, la «vraie» bataille concurrentielle commence maintenant et certains protagonistes disparaîtront sans doute. Dans cette perspective, une remise en question du réseau de magasins existant est probable, et l'avenir des surfaces commerciales constitue donc un sujet d'incertitude. Le «boom» des maisons individuelles est passé; l'intérêt pour les appartements en propriété est affecté par l'inquiétude liée à la conjoncture: ce secteur fonctionnera donc au ralenti.

Cela dit, Credit Suisse souligne qu'il n'est pas question d'un crash immobilier, «mais qu'une crise se dessine». Dans une perspective plus longue, il recommande plus que jamais d'investir dans l'immobilier bien choisi.
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