Alors, stable ou instable?
Par Martin Neff.

Bulletin 6-02 Crédit-Suisse.

L’immobilier se réveille après presque dix ans de léthargie. Quoi qu’on en dise, ce secteur est toujours synonyme de stabilité, mais surtout de risque plus ou moins calculable.

Cela fait près de dix ans que même les professionnels de l’investissement dédaignent l’immobilier. Historiquement, deux événements marquants des années 90 sont à l’origine de cette mise à l’écart, événements qui semblent avoir influencé durablement le comportement des investisseurs sur le marché immobilier et nui à la réputation de cet instrument de placement. Quels sont-ils ? Primo, le krach immobilier du début des années 90 a mis à mal le mythe jusque-là intangible de la valeur réelle, au point de démolir des arguments aussi intemporels que la stabilité de la valeur et une prévisibilité des risques supérieure à la moyenne. Secundo, les marchés d’actions semblant être orientés à jamais vers le haut, les acteurs du marché se sont tous tournés vers les actions, certains en faisant même leur véhicule de placement exclusif. Et les investisseurs institutionnels leur auraient certainement emboîté le pas si des dispositions légales ne les avaient pas limités dans la pondération des différents placements – actions, obligations, immobilier et liquidités. On connaît la suite : le boom sans précédent de la Bourse a connu une fin soudaine et abrupte qui a contraint les investisseurs à réorienter leur stratégie une fois le premier choc digéré.
L’immobilier est ainsi revenu peu à peu sur le devant de la scène.

Le marché n'est pas opaque
Aujourd’hui, deux catégories d’investisseurs s’engagent dans l’immobilier (commercial) : d’un côté ceux qui l’ont toujours fait, de l’autre ceux qui, faute d’alternatives, y sont plus ou moins obligés. Autrement dit, outre les habituels investisseurs directs comme les caisses de pension et les assurances, le marché immobilier attire aussi des investisseurs peu ou pas du tout avertis. Pour être efficaces et réussir, ceux-ci doivent néanmoins changer leur façon de penser et passer par une phase d’apprentissage. Car si une transparence quasi totale assure le parfait fonctionnement des marchés d’actions et d’obligations – du moins en théorie –, c’est en vain qu’on cherchera sur le marché immobilier les informations et recommandations de placement pointues ou les outils d’évaluation traditionnels qui fondent normalement les choix en matière d’investissements. Le marché du logement dispose, certes, de données statistiques telles que les taux de vacance et les prix des loyers ; dans l’immobilier commercial, par contre, des chiffres à peu près fiables et statistiquement étayés n’existent que pour quelques rares marchés locaux, d’où une réputation d’opacité. Dès lors, il arrive souvent qu’un engagement se solde par un échec en raison du manque de transparence tant déploré du marché immobilier, notamment dans le segment commercial. Mais à y regarder de plus près, on constate qu’il s’agit plutôt d’une excuse, car le marché immobilier est loin d’être aussi peu transparent qu’on le prétend. Bien sûr, les informations ne sont pas servies sur un plateau ; il faut les « mériter », ce qui demande un minimum d’imagination, vertu mal partagée. Alors qu’auparavant, la plupart des décisions d’investissement étaient prises de manière instinctive, même les vieux routiers admettent à présent que l’expérience seule ne suffit pas pour réussir dans l’immobilier et qu’il faut aussi connaître les processus
économiques propres à ce secteur et – plus important encore – saisir le contexte macro et microéconomique. Fort de ce bagage, l’investisseur reconnaîtra que le marché n’est pas du tout aussi opaque qu’on veut bien le dire.

Renaissance en panne.
Un constat s’impose : les placements dans l’immobilier commercial – objet des lignes qui suivent – sont de nouveau recherchés. Les investisseurs traditionnels ont été rejoints depuis peu par un nombre croissant de nouveaux venus, dont certains échaudés par les marchés financiers. Les rendements sont attrayants, les risques plus ou moins calculables, et l’argument selon lequel le marché ne serait pas transparent ne résiste pas à un examen attentif. Se pose dès lors la question de savoir si ces éléments, conjugués à un marché qui reste difficile pour les placements traditionnels, constituent un terreau propre à favoriser la renaissance de l’investissement immobilier. La réponse est clairement « non ». Elle pourrait éventuellement être positive pour les placements indirects – du moins pour une partie d’entre eux –, mais seulement par rapport aux volumes traités. Les fonds immobiliers, par exemple, jouissent d’une grande popularité, et leur niveau d’évaluation est aujourd’hui tout à fait honorable. Alors pourquoi les sociétés immobilières par actions n’ont-elles pas, jusqu’ici, mieux profité de la situation ? Parce que, manifestement, l’achat d’actions de telles sociétés cotées en Bourse est d’abord perçu comme un engagement en actions et ensuite seulement comme un
placement immobilier.
Cette perception est confirmée sur le terrain, quand bien même il devrait en aller autrement. En effet, l’investisseur ayant par exemple placé de l’argent dans un fonds immobilier au début de 2002 aura depuis lors réalisé un rendement intéressant. A l’inverse, la performance des sociétés immobilières par actions a été très modeste durant la même période. Certes, les actions
de ces sociétés ont fait mieux que le marché (boursier) dans son ensemble, mais au bout du compte l’évolution globale aura simplement été latérale dans un contexte très baissier.