Par François Hiltbrand. Le Temps, 5 février 2002.
L’Etat de Genève consacre une subvention, à fonds perdus, pour favoriser la construction d’immeubles sociaux, répartis en 3 catégories ; HBM (habitation bon marché), HLM (habitation à loyers modérés) et HM (habitation mixte). Un peu moins de 80 millions (sur le milliard de francs destinés aux subventions à caractère social) ont été dépensés en 2000 pour 23'565 logements.
Cette subvention à la pierre, toujours pour la même année, profite au 11,4 % du parc immobilier. Cette subvention a pour but d’abaisser les loyers à un niveau supportable, elle est accordée irrévocablement par un arrêté du Conseil d’Etat et reste attachée à l’immeuble quel qu’en soit le propriétaire. La subvention, dégressive sur une période de 25 ans, est versée semestriellement au propriétaire. Simultanément à cette diminution d’allocations étatiques, les loyers sont augmentés dans la même proportion, pour maintenir la rentabilité des fonds propres investis par le propriétaire. Celui-ci bénéficie également d’une protection contre les variations de taux, le taux de référence étant le taux des hypothèques variables de la BCGe. Il bénéficie encore d’une réduction de la charge fiscale sur une période de 20 ans.
Dès lors quels sont les contre-arguments qui retiendraient l’investisseur dont le revenu serait pourtant garanti sur une période d’au moins 25 ans ?
Il y a premièrement, notamment par les investisseurs venant d’autres cantons, une méconnaissance du principe de la subvention, confondue avec des prêts étatiques, alors que celle-ci est accordée à fonds perdus. Je n’ai pas les compétences pour déterminer si l’Etat de Genève sera en faillite pour qu’il ne puisse remplire ses obligations. Je laisse au lecteur le soin de déterminer ce risque.
Vient ensuite l’obligation de transparence des coûts, tant sur le contrôle des prix du terrain que des prix de la construction, ainsi que pour la fixation des loyers. C’est le " prix " à payer pour bénéficier de la subvention et de l’exonération.
Troisièmement la sélection des locataires qui est opérée en fonction de leurs situations. Bien que la subvention soit totalement indépendante de la situation financière du locataire, lequel pouvant bénéficier également d’une aide personnelle, elle n’est pas garante du taux d’occupation de l’immeuble. Les locataires ne sont acceptés que s’ils remplissent un certain nombre de conditions ; financièrement, le loyer doit représenter un pourcentage du revenu annuel (environs 20 %) et physiquement, le nombre d’occupants doit correspondre au nombre de pièces, cuisine non comprise. Une surtaxe, rapidement dissuasive, sera facturée au locataire émargeant des limites. Cette crainte peut être écartée d’une part par la crise du logement qui sévit actuellement sur le canton et d’autre part par la possibilité d’extraire du contrôle certains logements qui ne correspondraient pas à la demande de logements subventionnés.
Enfin il y a l’obligation de constituer un fond de réserve (annuellement 1,25 % du coût de construction), qui restera attaché à l’immeuble. Certes, cette obligation diminue le revenu annuel, mais objectivement ce fond de rénovation doit être constitué d’une manière ou d’une autre. Cette contrainte a par contre un effet positif pour le maintien de la qualité d’un immeuble et cet argument devrait être plus souvent utilisé dans les négociations (de taux) avec les créanciers gagistes.
La loi générale sur le logement et la protection des locataires (I 4.05), que j’ai essayé de résumer ci-dessus, est complexe mais ce n’est pas un argument suffisant pour qu’elle reste la chasse gardée d’un certain nombre d’initiés locaux ou des fondations de droit public. Il ne faut pas oublier qu’elle a été mise sous toit en 1977 par la droite politique et qu’elle est défendue actuellement par la gauche.
Elle a des défauts, notamment une très grande rigidité, par exemple une incidence foncière fixe, quelque soit la situation de l’immeuble, mais présente suffisamment d’avantages aux propriétaires et investisseurs privés pour que ceux-ci acceptent le contrôle étatique des prix.De plus, elle permet actuellement l’accession à la propriété suisse pour des investisseurs étrangers. Elle a l’énorme avantage d’assurer au propriétaire une opération saine (pas de cas de faillite dans les subventionnés) et le montage d’opérations de coopératives.
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