Par François Hiltbrand. Le Temps, 5 novembre 2003

Jusqu’à cet été, il y avait une tension des prix uniquement sur les villas. Les autres segments du marché n’apparaissaient pas touchés. Il y avait seulement une voracité particulièrement forte des vendeurs pour les objets de premier ordre, surtout les villas destinées aux étrangers bénéficiant d’un régime fiscal.
Or, il a fallu observer au début de l’automne que non seulement certains biens immobiliers étaient revendus très rapidement et avec un gros bénéfice mais aussi il a été constaté des surenchères entre professionnels de l’immobilier pour des bâtiments de logements du début du XXe siècle. Ce sont des signes qui ne trompent pas.

Je citerais comme exemples; un terrain à Collonge-Bellerive vendu pour plus de F 800 par mètre carré, trois jours après une acquisition à moins de F 650. Un immeuble dans la zone industrielle des Acacias vendus dans la même heure avec une plus-value de 2 millions. Une vente aux enchères d’un immeuble à Champel où les acheteurs auraient pu renoncer à surenchérir. Ces exemples sont provisoirement peu nombreux mais que dire pour un marché immobilier dont les excès deviendraient habituels et non plus exceptionnels.
La situation actuelle fait un peu penser à celle du milieu des années 80.

Est-il raisonnable d’accepter comme élément de référence une transaction sur la vente d’un immeuble locatif avec un rendement de 4,0 % à 4,5 % ? Analysons le raisonnement des acheteurs et permettons-nous une critique.
La théorie utilisée est la suivante : Le taux de capitalisation est calculé en utilisant un taux de référence sans risque, généralement le taux des obligations de la Confédération, majoré d’une prime de risque. La prime de risque généralement observée est de 2 %.
Le taux des obligations de la confédération (10 ans) a oscillé entre 3,73 % et 2, 71 % sur les années 1995 à 2001, soit en moyenne un taux de 3,51 %. Le taux de capitalisation à appliquer sur un revenu locatif net (loyers de l’immeuble sans les provisions de chauffage, moins les charges courantes et sans les grands travaux) est mathématiquement de 5,5 % (3,5 + 2,0).
Il se trouve que le taux des obligations de la confédération est descendu dernièrement à 2,36 %. Est-ce dire qu’il faut retenir un taux de capitalisation de 4,36 % ?
Cette logique paraît être appliquée, petit à petit, par tous les acteurs qu’ils soient promoteurs, investisseurs privés ou institutionnels et financiers. Or, d’une part, cette référence pour ce taux n’est déjà plus valable, le 23 octobre l’obligation était affichée à 2,85 % et d’autre part nous savons cette situation de taux bas comme exceptionnelle. Dans 2 ou 3 ans, selon les analystes la croissance sera de retour et les taux seront remontés. Nous devrions retrouver les taux moyens calculés depuis la fin de la dernière crise.
Dès lors, les immeubles acquis avec le raisonnement développé ci-dessus seront évalués plus sévèrement et l’investisseur perdra une partie de ses fonds propres ou, s’il conserve l’immeuble, ne pourra plus faire face à ses obligations.
Pour ma part, je trouve qu’il n’est pas acceptable de calculer la valeur d’un immeuble en utilisant une relation avec les taux exceptionnellement bas. Certes, pour un prix d’achat à 4,0 % ou 4,5 % sur le revenu net, les financements actuels permettent un rendement sur les fonds propres de 5,0 % à 8,0 %. Ce rendement des fonds propres peut paraître aux yeux de novices attractifs par rapport aux autres rendements proposés par les outils financiers.
C’est oublier qu’un investissement immobilier comporte des risques et que seule une analyse fine et indépendante pourra attester que le revenu locatif (actuel et futur) pourra subvenir au paiement des charges et des hypothèques, qu’il couvrira les travaux d’entretien et les investissements extraordinaires et qu’il permettra de se soustraire aux locataires défaillants ou contestataires.