PRIX INDICATIFS ZONE VILLAS 2018

Notre édition annuelle de la grille de prix, pour les terrains en zone villa (canton de Genève et district de Nyon), est élaborée depuis 2001 à l’aide de plusieurs acteurs importants de l’immobilier romand.

Plus d'infos En savoir plus

Comme d’habitude, nous avons essayé de discerner l’évolution des prix pour cette zone de construction (5e zone, villa). 

La baisse des prix amorcée l’an passé se poursuit, mais de manière moins accentuée selon nous et nous constatons même une certaine stabilité dans la couronne urbaine. 

AVERTISSEMENT:
Nous essayons d’être complets, mais nos observations sont parfois limitées pour certains secteurs; les prix sont indicatifs et n’engagent pas les rédacteurs de ce document. 

Même si la densité en zone villa a augmenté fortement, les prix restent relativement stables. En effet, les surfaces de plancher réalisées avec une forte densité ont des qualités de vue et d’espaces inférieures aux objets réalisés avec les densités anciennes. Pour maintenir des prix de vente correspondants à cette "qualité", le terrain n’est pas augmenté proportionnellement. Selon le secteur, on peut même observer le contraire dans un marché de plus en plus tendu. 

Notre approche est basée sur la partie "valorisée" d’un terrain pour la villa individuelle, avec une densité de 0,25 et une simple "règle de 3" n’est pas toujours indiquée en cas de densité plus importante.  

En effet, l’appréciation ou la dépréciation éventuelle pour des densifications supérieures à IUS de 0,25 doit être étayée par une étude de valorisation. Les prix de vente des nouveaux objets doivent correspondre à la capacité des ménages.

Les valeurs retenues s’entendent pour des parcelles libres de toute contrainte (notamment servitudes, bruit, restrictions légales, pollution, etc.). Elles s’entendent pour des prix moyens, toute parcelle devant être appréciée pour sa spécificité.

L’Etat a édité un guide pour indiquer dans quelles conditions il accordera une dérogation pour une densité supérieure à 0,25 dans le cas d’habitat groupé. Les conditions risquent probablement de faire diminuer le prix du terrain pour une densité pouvant être supérieure à 0,44. En effet, pour exemple, des garages souterrains peuvent être demandés.  

Il va de soi que des transactions peuvent facilement s’écarter de nos chiffres, notamment lorsqu’elles concernent des terrains libres de construction, proches du centre-ville, sans contraintes particulières et de formes proportionnées.

Les observations continuent de démontrer l’axiome immobilier récurrent qui veut que le sous-jacent de la valeur soit la qualité de l’emplacement; cela est particulièrement valable pour le segment supérieur, parfois moins dévalorisé, traduisant dans les chiffres que ces acteurs n’ont pas les mêmes fondamentaux que sur les autres segments du marché.
À l’autre extrémité du marché, les objets les moins bien placés se dévalorisent parfois plus fortement.

Ainsi, quand les prix dans la couronne urbaine semblent conserver un certain maintien, ceux dans les régions plus excentrées ont plus fortement marqué le pas, confirmant une correction de marché nécessaire. En effet, la classe moyenne, à qui s’adressent ces objets, peine à trouver un financement par manque de fonds propres et par un taux d’effort pénalisant.

De plus, l’Etat, en établissant des "zones réservées", ajoute des incertitudes quant au futur de ces zones, rendant difficiles les transactions supérieures aux montants qui seraient retenus en zone de développement, à plus forte raison alors que la dérogation pour une densité à plus de 0,25 n’est pas accordée. Pour mémoire, rappelons que le prix plafond d’un tel terrain (en ZD) est fixé AU MAXIMUM à CHF1'000.-/m2 de terrain valorisé (sur base d’un IUS de 0,2) et peut, dans certains cas, être inférieur.

Finalement, les risques de pollution ne sont pas à écarter dans un univers qui devient de plus en plus normatif. Il faut avoir à l’esprit, pour les terrains situés dans la zone des nuisances de l’aéroport que la Confédération est en train de revoir ces zones de bruit, ce qui pourrait rendre certains terrains inconstructibles. Le site internet de la Confédération peut donner plus de renseignements en effectuant une recherche avec le mot-clé "PSIA".

Finalement, une consultation régulière de deux sites de l’Etat de Genève peut être très utile avant toute opération liée à l’immobilier :


Remarques: 

  • Les valeurs proposées dans ce document ne 
prennent pas en compte les dépendances, 
usuellement moins valorisées.
  • La valeur par mètre carré de terrain ne prend 
pas en compte les restrictions légales (servitudes notamment) et toutes les autres limitations, comme les arbres à conserver pour exemple.
  • L’Etat a édicté un guide de pratique administrative qui détermine comment calculer usuellement les mètres carrés habitables qui entrent en compte pour l’indice.
  • L’indice de référence de 0,25 se rapporte à l’article 59 de la L 5 05. Tout dépassement de cet indice est considéré comme une dérogation (alinéa 4), même si l’obligation est faite de construire selon un standard de haute performance énergétique (HPE).
  • Il est toujours important de corroborer une valeur "de développement" en déduisant de la valeur de vente estimée du futur bien tous les coûts nécessaires à cette valorisation. La valeur résiduelle étant nécessairement dédiée au terrain et au risque / bénéfice pour réaliser cette construction selon ses qualités.

    NB :
    Afin d’être informé des prochaines mises à jour, il suffit de se rendre sur notre site internet et cliquer sur le symbole « J’AIME » de Facebook.

 

Téléchargez le document PDF
des prix indicatifs zone villa 2018

 

Remarques générales

  • Le présent indicateur est basé sur les expériences et sur l’analyse de transactions récentes. Cette étude est soumise à une palette de courtiers locaux pour validation.
  • La fourchette indicative de valeurs correspond au prix par mètre carré d’un terrain en zone 5 (villa), valorisé, utilisant la totalité des droits à bâtir, un indice de 0,25 et avec une construction, réalisée ou potentielle, judicieusement disposée.

    Nous remercions pour leur précieuse collaboration les agences immobilières :

Le verdict de nos experts
Article paru dans Tout l'immobilier

Il faut préserver l’esprit des coopératives d’habitation
Article paru dans ImmoPlus de la TDG

L’immobilier sauve nos retraites mais devient risqué
Article paru dans Matin Dimanche