Prix des logements (villa et appartement)
Région genevoise

 Villa de 500 à 800/m 800 à 1'250/m 1'250 à 2'000/m > 2'000/m
 Demande Flèche
 Evolution Flèche Flèche Flèche Flèche
 Offres Flèche
 Evolution Flèche Flèche Flèche

2018: et après…

L’exercice annuel de la prédiction n’est pas chose aisée, surtout dans des temps si changeants.

Les différents secteurs de l’immobilier sont tous sous pression, plus ou moins.

Le logement individuel connaît toujours la pression des banques qui n’assouplissent pas les conditions d’octroi du crédit. Jusqu’à CHF 1'600'000 environ, les objets continuent à trouver globalement preneur en fonction de leurs qualités, malgré une difficulté de trouver les fonds propres nécessaires. A plus de CHF 2'000'000, les banques peuvent demander plus de fonds propres et il est alors plus difficile de trouver des acheteurs, surtout avec l’insécurité de l’emploi qui règne dans le secteur financier. Les objets de luxe (la définition diffère selon les cantons, mais à Genève on peut considérer ce qui est au-dessus de CHF 3.5 à 4 millions) restent dans une niche confidentielle.

Cela implique que les prix des terrains vont rester stable dans la couronne proche du centre, mais devraient continuer de ressentir une baisse dans la périphérie.

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L’Etat a également édicté un nouveau guide de densification de la zone villa qui ressemble fortement à ce qui devrait être construit en zone villageoise. Comme des parkings souterrains, des espaces communs et des chemins de traverses sont demandés, le coût de construction augmentera naturellement et laissera moins de place au prix du foncier, à prix de vente égal. Cependant, cela contribuera à alimenter les logements de la gamme basse du paragraphe précédent.

Au niveau de l’immobilier locatif de rendement, les efforts développés depuis une décennie ont porté leurs fruits. De nombreux logements sont mis sur le marché ou le seront bientôt. Sans arriver à une liquidité suffisante, l’arbitrage sera toutefois de nouveau envisageable pour les locataires. De ce fait, les loyers des logements dits résidentiels rencontrent déjà une tendance baissière qui n’a pas de raison de s’arrêter dans le court terme. Les belles années sont bien derrière les propriétaires. Le prix des immeubles devrait se stabiliser, en particulier si des objets modernes, demandant moins de charges propriétaires (celles qui ne sont pas répercutées sur les locataires) sont mis en vente.

La qualité de l’emplacement reste d’actualité car l’Etat, avec ses modes de contrôle des loyers, a tendance à créer dans les nouveaux immeubles des ghettos sociaux, les appartements ne restant accessibles qu’à des personnes à très faible revenu et excluant de ce fait la classe moyenne. Cette dernière cherche alors des lieux plus propices d’habitat, vers le centre ou pire, fiscalement parlant, en terres vaudoises.

Parallèlement, les logements et la législation existante ne permettent pas de répondre aux nouvelles attentes des familles, comme le maintien à domicile dans un logement séparé et communiquant d’un parent vieillissant ou d’un étudiant.

Sur le plan financier, une grande inconnue reste liée aux taux d’intérêts et aux marchés boursiers. Si ceux-ci devaient remonter, les taux sous-jacents de capitalisation devraient normalement augmenter. Parallèlement, si la bourse continue sa progression avec une économie en redémarrage, l’argent va se déplacer vers les marchés boursiers, plus profitables. L’immobilier sera alors moins intéressant et délaissé, restant un placement refuge et essentiellement dédié aux caisses de pension et aux assurances, dont les revenus réguliers et les attentes contenues permettent de viser des rendement moindres.

De la même manière, de nombreuses surfaces commerciales seront mises sur le marché cette année et dans les 5 prochaines. Elles vont probablement peiner à trouver des locataires au niveau qui prévalait par le passé et certaines entreprises, devant les incertitudes fiscales genevoises et le manque de conditions cadre favorables, quittent le territoire genevois. Dès lors, les surfaces vacantes vont continuer à croitre et les gros rabais ou avantages consentis en secret en 2017 vont continuer.

A cela vient s’ajouter les modes de travail qui évoluent, comme le coworking, ce qui influence le type de demandes. En revanche, les surfaces dédiées à de petites entités (100m2) et facilement accessibles continueront à voir une demande élevée. En effet, ces locataires étudient le prix mensuel plus que le prix au mètre carré. Bien pensés, ces locaux peuvent aussi être converti provisoirement en logements. A un prix moyen de CHF 320.-/m2, cela permet d’envisager plusieurs combinaisons qui sont satisfaisantes pour les locataires comme les propriétaires.

Les surfaces commerciales, touchées de plein fouet par la développement régulier de la vente en ligne, n’ont pas trouvé de parade radicale à la désertification des lieux. Certaines villes possèdent une rotation plus importante des commerces et c’est probablement lié à des prix plus bas. Ces loyers plus bas doivent permettre un amortissement des travaux dans une période adéquate. Une autre stratégie commerciale, consistant en une communication accrue entre les magasins d’une même enseigne permet de commander un objet dans l’enseigne où on se trouve et de la recevoir une heure après. La pression sur les loyers va donc perdurer jusqu’à ce que les commerçants trouvent une solution et que les loyers redeviennent absorbables dans leurs états financiers.

Pour sa part, l’industrie peine aussi à trouver de petites surfaces avec un accès simple et du parking pour les véhicules de service. Les terrains sont rares et la Fondation (cantonale) pour les Terrains Industriels est très active pour développer son portefeuille. Les entreprises ne souhaitent pas non plus immobiliser des fonds propres conséquents et la pression sur ces surfaces reste dès lors présente. En revanche, les grandes surfaces industrielles peinent à trouver des locataires. En effet, les propriétaires rapprochent le prix de location à celui des bureaux et l’Etat assimile encore l’industrie à celle des années soixante. Aujourd’hui, quelle différence existe-t-il entre une startup et une industrie ?!

À la lecture de ces différentes situations, notre avis est que la tendance de correction amorcée avant 2017 va se poursuivre en 2018, à l’exception des unités de logements bien conçues et avoisinant les CHF 1'500'000.-, et l’on constate d’ailleurs que l’offre de ce segment s’est fortement développée au cours de l’année écoulée.

En conclusion, l’art de la prédiction n’est-il pas le même que celui de la météorologie ? Il faut parfois attendre que l’orage soit passé pour vérifier son existence et sa force. Mais, à ce stade, nous avons dit orage et pas tempête...


Légende
:

changement nul,
changement positif, plus encore qu'en période actuelle;
changement négatif, plus encore qu'en période actuelle;
changement positif, mais moins qu'en période actuelle;
changement négatif, mais moins qu'en période actuelle).

 

Pour aller plus loin :

  • Voir l’indicateur suisse de l’office fédéral du logement (www.bwo.admin.ch).
  • Voir Comparis (ici)
  • Simulateur d'hypothèque (ici)
  • Archives des indicateurs trimestriels (ici)

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