Prix des logements (villa et appartement)
Région genevoise

 Villa de 500 à 800/m 800 à 1'250/m 1'250 à 2'000/m > 2'000/m
 Demande Flèche
 Evolution Flèche Flèche Flèche Flèche
 Offres Flèche
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2018: et après…

L’exercice annuel de la prédiction n’est pas chose aisée, surtout dans des temps si changeants.

Les différents secteurs de l’immobilier sont tous sous pression, plus ou moins.

Le logement individuel connaît toujours la pression des banques qui n’assouplissent pas les conditions d’octroi du crédit. Jusqu’à CHF 1'600'000 environ, les objets continuent à trouver globalement preneur en fonction de leurs qualités, malgré une difficulté de trouver les fonds propres nécessaires. A plus de CHF 2'000'000, les banques peuvent demander plus de fonds propres et il est alors plus difficile de trouver des acheteurs, surtout avec l’insécurité de l’emploi qui règne dans le secteur financier. Les objets de luxe (la définition diffère selon les cantons, mais à Genève on peut considérer ce qui est au-dessus de CHF 3.5 à 4 millions) restent dans une niche confidentielle.

Cela implique que les prix des terrains vont rester stable dans la couronne proche du centre, mais devraient continuer de ressentir une baisse dans la périphérie.

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L’Etat a également édicté un nouveau guide de densification de la zone villa qui ressemble fortement à ce qui devrait être construit en zone villageoise. Comme des parkings souterrains, des espaces communs et des chemins de traverses sont demandés, le coût de construction augmentera naturellement et laissera moins de place au prix du foncier, à prix de vente égal. Cependant, cela contribuera à alimenter les logements de la gamme basse du paragraphe précédent.

Au niveau de l’immobilier locatif de rendement, les efforts développés depuis une décennie ont porté leurs fruits. De nombreux logements sont mis sur le marché ou le seront bientôt. Sans arriver à une liquidité suffisante, l’arbitrage sera toutefois de nouveau envisageable pour les locataires. De ce fait, les loyers des logements dits résidentiels rencontrent déjà une tendance baissière qui n’a pas de raison de s’arrêter dans le court terme. Les belles années sont bien derrière les propriétaires. Le prix des immeubles devrait se stabiliser, en particulier si des objets modernes, demandant moins de charges propriétaires (celles qui ne sont pas répercutées sur les locataires) sont mis en vente.

La qualité de l’emplacement reste d’actualité car l’Etat, avec ses modes de contrôle des loyers, a tendance à créer dans les nouveaux immeubles des ghettos sociaux, les appartements ne restant accessibles qu’à des personnes à très faible revenu et excluant de ce fait la classe moyenne. Cette dernière cherche alors des lieux plus propices d’habitat, vers le centre ou pire, fiscalement parlant, en terres vaudoises.

Parallèlement, les logements et la législation existante ne permettent pas de répondre aux nouvelles attentes des familles, comme le maintien à domicile dans un logement séparé et communiquant d’un parent vieillissant ou d’un étudiant.

Sur le plan financier, une grande inconnue reste liée aux taux d’intérêts et aux marchés boursiers. Si ceux-ci devaient remonter, les taux sous-jacents de capitalisation devraient normalement augmenter. Parallèlement, si la bourse continue sa progression avec une économie en redémarrage, l’argent va se déplacer vers les marchés boursiers, plus profitables. L’immobilier sera alors moins intéressant et délaissé, restant un placement refuge et essentiellement dédié aux caisses de pension et aux assurances, dont les revenus réguliers et les attentes contenues permettent de viser des rendement moindres.

De la même manière, de nombreuses surfaces commerciales seront mises sur le marché cette année et dans les 5 prochaines. Elles vont probablement peiner à trouver des locataires au niveau qui prévalait par le passé et certaines entreprises, devant les incertitudes fiscales genevoises et le manque de conditions cadre favorables, quittent le territoire genevois. Dès lors, les surfaces vacantes vont continuer à croitre et les gros rabais ou avantages consentis en secret en 2017 vont continuer.

A cela vient s’ajouter les modes de travail qui évoluent, comme le coworking, ce qui influence le type de demandes. En revanche, les surfaces dédiées à de petites entités (100m2) et facilement accessibles continueront à voir une demande élevée. En effet, ces locataires étudient le prix mensuel plus que le prix au mètre carré. Bien pensés, ces locaux peuvent aussi être converti provisoirement en logements. A un prix moyen de CHF 320.-/m2, cela permet d’envisager plusieurs combinaisons qui sont satisfaisantes pour les locataires comme les propriétaires.

Les surfaces commerciales, touchées de plein fouet par la développement régulier de la vente en ligne, n’ont pas trouvé de parade radicale à la désertification des lieux. Certaines villes possèdent une rotation plus importante des commerces et c’est probablement lié à des prix plus bas. Ces loyers plus bas doivent permettre un amortissement des travaux dans une période adéquate. Une autre stratégie commerciale, consistant en une communication accrue entre les magasins d’une même enseigne permet de commander un objet dans l’enseigne où on se trouve et de la recevoir une heure après. La pression sur les loyers va donc perdurer jusqu’à ce que les commerçants trouvent une solution et que les loyers redeviennent absorbables dans leurs états financiers.

Pour sa part, l’industrie peine aussi à trouver de petites surfaces avec un accès simple et du parking pour les véhicules de service. Les terrains sont rares et la Fondation (cantonale) pour les Terrains Industriels est très active pour développer son portefeuille. Les entreprises ne souhaitent pas non plus immobiliser des fonds propres conséquents et la pression sur ces surfaces reste dès lors présente. En revanche, les grandes surfaces industrielles peinent à trouver des locataires. En effet, les propriétaires rapprochent le prix de location à celui des bureaux et l’Etat assimile encore l’industrie à celle des années soixante. Aujourd’hui, quelle différence existe-t-il entre une startup et une industrie ?!

À la lecture de ces différentes situations, notre avis est que la tendance de correction amorcée avant 2017 va se poursuivre en 2018, à l’exception des unités de logements bien conçues et avoisinant les CHF 1'500'000.-, et l’on constate d’ailleurs que l’offre de ce segment s’est fortement développée au cours de l’année écoulée.

En conclusion, l’art de la prédiction n’est-il pas le même que celui de la météorologie ? Il faut parfois attendre que l’orage soit passé pour vérifier son existence et sa force. Mais, à ce stade, nous avons dit orage et pas tempête...


Légende
:

changement nul,
changement positif, plus encore qu'en période actuelle;
changement négatif, plus encore qu'en période actuelle;
changement positif, mais moins qu'en période actuelle;
changement négatif, mais moins qu'en période actuelle).

 

Pour aller plus loin :

  • Voir l’indicateur suisse de l’office fédéral du logement (www.bwo.admin.ch).
  • Voir Comparis (ici)
  • Simulateur d'hypothèque (ici)
  • Archives des indicateurs trimestriels (ici)

PRIX INDICATIFS ZONE VILLAS 2018

Notre édition annuelle de la grille de prix, pour les terrains en zone villa (canton de Genève et district de Nyon), est élaborée depuis 2001 à l’aide de plusieurs acteurs importants de l’immobilier romand.

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Comme d’habitude, nous avons essayé de discerner l’évolution des prix pour cette zone de construction (5e zone, villa). 

La baisse des prix amorcée l’an passé se poursuit, mais de manière moins accentuée selon nous et nous constatons même une certaine stabilité dans la couronne urbaine. 

AVERTISSEMENT:
Nous essayons d’être complets, mais nos observations sont parfois limitées pour certains secteurs; les prix sont indicatifs et n’engagent pas les rédacteurs de ce document. 

Même si la densité en zone villa a augmenté fortement, les prix restent relativement stables. En effet, les surfaces de plancher réalisées avec une forte densité ont des qualités de vue et d’espaces inférieures aux objets réalisés avec les densités anciennes. Pour maintenir des prix de vente correspondants à cette "qualité", le terrain n’est pas augmenté proportionnellement. Selon le secteur, on peut même observer le contraire dans un marché de plus en plus tendu. 

Notre approche est basée sur la partie "valorisée" d’un terrain pour la villa individuelle, avec une densité de 0,25 et une simple "règle de 3" n’est pas toujours indiquée en cas de densité plus importante.  

En effet, l’appréciation ou la dépréciation éventuelle pour des densifications supérieures à IUS de 0,25 doit être étayée par une étude de valorisation. Les prix de vente des nouveaux objets doivent correspondre à la capacité des ménages.

Les valeurs retenues s’entendent pour des parcelles libres de toute contrainte (notamment servitudes, bruit, restrictions légales, pollution, etc.). Elles s’entendent pour des prix moyens, toute parcelle devant être appréciée pour sa spécificité.

L’Etat a édité un guide pour indiquer dans quelles conditions il accordera une dérogation pour une densité supérieure à 0,25 dans le cas d’habitat groupé. Les conditions risquent probablement de faire diminuer le prix du terrain pour une densité pouvant être supérieure à 0,44. En effet, pour exemple, des garages souterrains peuvent être demandés.  

Il va de soi que des transactions peuvent facilement s’écarter de nos chiffres, notamment lorsqu’elles concernent des terrains libres de construction, proches du centre-ville, sans contraintes particulières et de formes proportionnées.

Les observations continuent de démontrer l’axiome immobilier récurrent qui veut que le sous-jacent de la valeur soit la qualité de l’emplacement; cela est particulièrement valable pour le segment supérieur, parfois moins dévalorisé, traduisant dans les chiffres que ces acteurs n’ont pas les mêmes fondamentaux que sur les autres segments du marché.
À l’autre extrémité du marché, les objets les moins bien placés se dévalorisent parfois plus fortement.

Ainsi, quand les prix dans la couronne urbaine semblent conserver un certain maintien, ceux dans les régions plus excentrées ont plus fortement marqué le pas, confirmant une correction de marché nécessaire. En effet, la classe moyenne, à qui s’adressent ces objets, peine à trouver un financement par manque de fonds propres et par un taux d’effort pénalisant.

De plus, l’Etat, en établissant des "zones réservées", ajoute des incertitudes quant au futur de ces zones, rendant difficiles les transactions supérieures aux montants qui seraient retenus en zone de développement, à plus forte raison alors que la dérogation pour une densité à plus de 0,25 n’est pas accordée. Pour mémoire, rappelons que le prix plafond d’un tel terrain (en ZD) est fixé AU MAXIMUM à CHF1'000.-/m2 de terrain valorisé (sur base d’un IUS de 0,2) et peut, dans certains cas, être inférieur.

Finalement, les risques de pollution ne sont pas à écarter dans un univers qui devient de plus en plus normatif. Il faut avoir à l’esprit, pour les terrains situés dans la zone des nuisances de l’aéroport que la Confédération est en train de revoir ces zones de bruit, ce qui pourrait rendre certains terrains inconstructibles. Le site internet de la Confédération peut donner plus de renseignements en effectuant une recherche avec le mot-clé "PSIA".

Finalement, une consultation régulière de deux sites de l’Etat de Genève peut être très utile avant toute opération liée à l’immobilier :


Remarques: 

  • Les valeurs proposées dans ce document ne 
prennent pas en compte les dépendances, 
usuellement moins valorisées.
  • La valeur par mètre carré de terrain ne prend 
pas en compte les restrictions légales (servitudes notamment) et toutes les autres limitations, comme les arbres à conserver pour exemple.
  • L’Etat a édicté un guide de pratique administrative qui détermine comment calculer usuellement les mètres carrés habitables qui entrent en compte pour l’indice.
  • L’indice de référence de 0,25 se rapporte à l’article 59 de la L 5 05. Tout dépassement de cet indice est considéré comme une dérogation (alinéa 4), même si l’obligation est faite de construire selon un standard de haute performance énergétique (HPE).
  • Il est toujours important de corroborer une valeur "de développement" en déduisant de la valeur de vente estimée du futur bien tous les coûts nécessaires à cette valorisation. La valeur résiduelle étant nécessairement dédiée au terrain et au risque / bénéfice pour réaliser cette construction selon ses qualités.

    NB :
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des prix indicatifs zone villa 2018

 

Remarques générales

  • Le présent indicateur est basé sur les expériences et sur l’analyse de transactions récentes. Cette étude est soumise à une palette de courtiers locaux pour validation.
  • La fourchette indicative de valeurs correspond au prix par mètre carré d’un terrain en zone 5 (villa), valorisé, utilisant la totalité des droits à bâtir, un indice de 0,25 et avec une construction, réalisée ou potentielle, judicieusement disposée.

    Nous remercions pour leur précieuse collaboration les agences immobilières :

MODULES DE FORMATION

  • Principes généraux (PDF, 693 Ko)
    • Contexte général, statistiques
    • Formation d'un prix; L'offre et la demande.
    • Caractéristiques du marché immobilier
  • Instruments d'analyse (PDF, 406 Ko)
    • Définition d'une valeur.
    • Incidence foncière.
    • Zones de construction.
    • Cube SIA.
    • Vétusté.
    • Méthode hédoniste.

LES MÉTHODES À DISPOSITION

Il fut un temps où, en marché immobilier stable, les méthodes dites classiques ont été largement utilisées, elles ont été remplacées par des analyses plus fines faisant appel à l'électronique.

LA MÉTHODE PAR INDEXATION.

La méthode de réévaluation de prix ou de valeurs antérieures par des indices (érosion monétaire, pouvoir d'achat, indice du coût de la construction, etc.).

Cette méthode est triplement inexacte : l'indice peut être inadapté, par exemple l'indice du coût de la construction qui repose sur des considérations de coût technique des bâtiments et qui est loin de refléter l'évolution des valeurs vénales; l'assiette de départ peut être inexacte ou imprécise (prix affecté de convenances particulières, valeur comprise dans des opérations juridiques ciblées; valeur de succession, apport de fusion, etc.); enfin et surtout le marché immobilier évolue suivant son mouvement propre. Il n'a pu, jusqu'à présent, être établi d'indices fiables traduisant l'évolution des différents compartiments de l'immobilier (objets de particuliers, objets de rendement et objets de production).

LA MÉTHODE INTRINSÈQUE.

La méthode à partir du coût de reconstruction (intrinsèque) corrigé d'abattements pour vétusté et obsolescence. Le terrain étant évalué par comparaison.

Elle est discutable car les conditions de la technologie des bâtiments évoluent sans cesse et il serait vain et inadapté de reconstruire un immeuble de 1900 en 2000. De plus les abattements sont toujours subjectifs et source d'erreurs. Pour le terrain il est difficile de déterminer son prix par comparaison sans une connaissance approfondie du marché.

La méthode par capitalisation.

Elle consite à capitaliser le revenu locatif actuel.

Elle doit être abandonnée dans sa forme la plus usuelle qui se base sur le revenu locatif brut. Elle est utilisable en capitalisant le revenu net (charges courantes déduites) pour autant que le revenu futur puisse être considéré comme linéaire.

Dans le cas contraire, il lui sera préféré :

La méthode par capitalisation des flux financiers futurs (DCF, discouted cash flow) ou (flux financiers actualisés) :

Elle a une valeur universelle. En effet, si l'appréciation d'un bien par un utilisateur ou un investisseur résulte de l'intérêt d'un coût apprécié en revenu, le capital représente toujours l'avantage ou l'inconvénient d'un investissement remboursé en revenus dans le temps.

Dans les périodes de crise immobilière la rigueur des analyses s'impose et la méthode de capitalisation prend le pas sur les autres. La méthode d'actualisation des flux de revenus (cash-flow) permet de tenir compte d'une projection reposant sur l'analyse des possibilités futures de l'immeuble (travaux, coût d'entretien, taxes, etc.), même si cette méthode suppose un bon outil informatique et est fragilisée par l'aléa des prévisions.

EXEMPLE DE TABLEAU DCF à télécharger :

 
LA MÉTHODE HÉDONISTE (comparative par éléments).

Séduisante dans son principe, elle n'est cependant pas exempte de critiques.

Elle consiste à rechercher des termes de comparaison suffisamment nombreux et adaptés au bien à évaluer en le ramenant à un paramètre au mètre carré, ce qui suppose déjà une entente sur la nature du mètre carré (utile, habitable, balayable, brute) et sur des critères d'éventuelles pondérations (étage élevé ou courant ou rez-de-chaussée, qualité de situation, etc.).

Tout peut se dérouler normalement si le marché est large (nombreuses références), si la nature du bien s'y prête, si les cas exceptionnels sont écartés (corrolaire du marché large), enfin et surtout si le marché présente une certaine stabilité. Si le marché connaît des variations brusques, les références (connues valablement avec au moins six mois de décalage) se dévalorisent et ne sont pas utilisables ; une réflexion de l'expert et une anticipation raisonnée du marché doivent s'y substituer.

Cette méthode doit bénéficier d'une vaste base de données électroniques. A notre connaissance, seulement deux institutions peuvent répondre à ces critères en Suisse avec un bémol car l'une d'elles n'intègre pas les projections micro et macroéconomiques pour anticiper les variations de marché. Les données proviennent essentiellement des grandes banques et la qualité des données de référence des objets n'est pas garantie, les critères étant saisis par les conseillers à la clientèle. (Cinq critères,notés de 1 à 5; qualité de situation, qualité de construction, qualité d'obsolescence, surface utile et nombre de pièces).

ECONOMIQUE

Delphine GUERIN. Economie et écointensité. XXL Project SA. Genève, 2011.

Martin HOESLI. Investissement immobilier. Ed. Economica, Paris, 2008

B. Kaspar Fierz. Le taux d'intérêt et la valeur des biens-fonds. Schulthess médias juridiques SA, Genève, Zürich, Bâle, 2006.

B. de Polignac, J-P. Monceau. Expertise immobilière, guide pratique, troisième édition, Eyrolles, 2005, Paris.

L. Pedrazzini, F. Micheli, 2000. Le prix des immeubles : 10 cas pratiques, Georg, Chêne-Bourg.

A.J. Jaffe et C.F, Sirmans,1995. Fundamentals of real estate investment, Prentice hall, New Jersey.

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JURIDIQUE

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Le verdict de nos experts
Article paru dans Tout l'immobilier

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Article paru dans ImmoPlus de la TDG

L’immobilier sauve nos retraites mais devient risqué
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