PRIX INDICATIFS ZONE VILLAS 2017

Notre édition annuelle de la grille de prix, pour les terrains en zone villa (canton de Genève et district de Nyon), est élaborée depuis 2001 à l’aide de plusieurs acteurs importants de l’immobilier romand.

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Nous avons essayé de discerner l’évolution des prix pour cette zone de construction (5e zone, villa).

La baisse des prix amorcée l’an passé se poursuit. Pour la quatrième fois depuis que nous établissons cette grille.

AVERTISSEMENT:
Nous essayons d’être complets, mais nos observations sont parfois limitées pour certains secteurs; les prix sont indicatifs et n’engagent pas les rédacteurs de ce document. 

Même si la densité en zone villa a augmenté fortement, les prix restent relativement stables. En effet, les surfaces de plancher réalisées avec une forte densité ont des qualités de vue et d’espaces inférieures aux objets réalisés avec les densités anciennes. Pour maintenir des prix de vente correspondants à cette « qualité », le terrain n’est pas augmenté proportionnellement. Selon le secteur, on peut même observer le contraire dans un marché de plus en plus tendu.

Notre approche est basée sur la partie « valorisée » d’un terrain pour la villa individuelle, avec une densité de 0,25. 

Toutefois, l’appréciation ou la dépréciation éventuellement possible pour les densifications supérieures à IUS de 0,25 doit être étayée par une étude de valorisation. Les prix de vente des nouveaux objets doivent correspondre à la capacité des ménages. Les valeurs retenues s’entendent pour des parcelles libres de toute contrainte (notamment servitudes, bruit, restrictions légales, pollution, etc.).
Ils s’entendent pour des prix moyens, toute parcelle devant être appréciée pour sa spécificité. 

Il va de soi que des transactions peuvent facilement s’écarter de nos chiffres, notamment lorsqu’elles concernent des terrains libres de construction, proches du centre-ville, sans contraintes particulières et de formes proportionnées. 

Les observations continuent de démontrer l’axiome immobilier récurent qui veut que le sous-jacent de la valeur est: « situation, situation, situation ». Cela est notable pour le segment supérieur, moins dévalorisé; traduisant dans les chiffres que ces acteurs n’ont pas les mêmes fondamentaux que sur les autres segments du marché.

À l’autre extrémité du marché, les objets les moins bien placés se dévalorisent plus fortement.

NB :
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des prix indicatifs zone villa 2017

 

Remarques générales

  • Le présent indicateur est basé sur les expériences et sur l’analyse de transactions récentes. Cette étude est soumise à une palette de courtiers.
  • La fourchette indicative de valeurs correspond au prix par mètre carré d’un terrain en zone 5 (villa), valorisé, utilisant la totalité des droits à bâtir, un indice de 0,25 et avec une construction, réalisée ou potentielle, judicieusement disposée.

    Nous remercions pour leur précieuse collaboration les agences immobilières :

Prix des logements (villa et appartement)
Région genevoise

 Villa de 500 à 800/m 800 à 1'250/m 1'250 à 2'000/m > 2'000/m
 Demande
 Evolution Flèche Flèche Flèche Flèche
 Offres Flèche Flèche
 Evolution Flèche Flèche Flèche

Il est constaté une stabilisation de la demande pour les tranches de prix supérieure à 1,5 millions de CHF.
L’offre des objets inférieurs à 800’000 CHF est inexistante.
Le marché s’adapte et baisse les prix de la gamme au-dessus de 1,9 millions.
L’offre des objets entre 1,2 et 1,9 millions s’est étoffée et plafonne la hausse qui se pointait à l’horizon.

La prévision d’inflation s’inscrit à 0,3%, en légère hausse et les taux hypothécaires sont bas et stables autour de 1,0 à 1,7% (3 ans/10 ans). Ces deux facteurs réunis confortent la BNS dans sa rigueur pour l’attribution de crédits, même si le spectre de bulle s’éloigne pour la région genevoise (UBS et Raiffeisen).

Les indices des prix (FPRE, CIFI, Wüest Partner) de tous les analystes sont en baisse pour les prix des appartements en PPE (environ -20% par rapport à 2015) plus particulièrement dans la couronne de villes romandes.


Légende
:

changement nul,
changement positif, plus encore qu'en période actuelle;
changement négatif, plus encore qu'en période actuelle;
changement positif, mais moins qu'en période actuelle;
changement négatif, mais moins qu'en période actuelle).

 

Pour aller plus loin :

  • Voir l’indicateur suisse de l’office fédéral du logement (www.bwo.admin.ch).
  • Voir Comparis (ici)
  • Simulateur d'hypothèque (ici)
  • Archives des indicateurs trimestriels (ici)

MODULES DE FORMATION

  • Principes généraux (PDF, 693 Ko)
    • Contexte général, statistiques
    • Formation d'un prix; L'offre et la demande.
    • Caractéristiques du marché immobilier
  • Instruments d'analyse (PDF, 406 Ko)
    • Définition d'une valeur.
    • Incidence foncière.
    • Zones de construction.
    • Cube SIA.
    • Vétusté.
    • Méthode hédoniste.

LES MÉTHODES À DISPOSITION

Il fut un temps où, en marché immobilier stable, les méthodes dites classiques ont été largement utilisées, elles ont été remplacées par des analyses plus fines faisant appel à l'électronique.

LA MÉTHODE PAR INDEXATION.

La méthode de réévaluation de prix ou de valeurs antérieures par des indices (érosion monétaire, pouvoir d'achat, indice du coût de la construction, etc.).

Cette méthode est triplement inexacte : l'indice peut être inadapté, par exemple l'indice du coût de la construction qui repose sur des considérations de coût technique des bâtiments et qui est loin de refléter l'évolution des valeurs vénales; l'assiette de départ peut être inexacte ou imprécise (prix affecté de convenances particulières, valeur comprise dans des opérations juridiques ciblées; valeur de succession, apport de fusion, etc.); enfin et surtout le marché immobilier évolue suivant son mouvement propre. Il n'a pu, jusqu'à présent, être établi d'indices fiables traduisant l'évolution des différents compartiments de l'immobilier (objets de particuliers, objets de rendement et objets de production).

LA MÉTHODE INTRINSÈQUE.

La méthode à partir du coût de reconstruction (intrinsèque) corrigé d'abattements pour vétusté et obsolescence. Le terrain étant évalué par comparaison.

Elle est discutable car les conditions de la technologie des bâtiments évoluent sans cesse et il serait vain et inadapté de reconstruire un immeuble de 1900 en 2000. De plus les abattements sont toujours subjectifs et source d'erreurs. Pour le terrain il est difficile de déterminer son prix par comparaison sans une connaissance approfondie du marché.

La méthode par capitalisation.

Elle consite à capitaliser le revenu locatif actuel.

Elle doit être abandonnée dans sa forme la plus usuelle qui se base sur le revenu locatif brut. Elle est utilisable en capitalisant le revenu net (charges courantes déduites) pour autant que le revenu futur puisse être considéré comme linéaire.

Dans le cas contraire, il lui sera préféré :

La méthode par capitalisation des flux financiers futurs (DCF, discouted cash flow) ou (flux financiers actualisés) :

Elle a une valeur universelle. En effet, si l'appréciation d'un bien par un utilisateur ou un investisseur résulte de l'intérêt d'un coût apprécié en revenu, le capital représente toujours l'avantage ou l'inconvénient d'un investissement remboursé en revenus dans le temps.

Dans les périodes de crise immobilière la rigueur des analyses s'impose et la méthode de capitalisation prend le pas sur les autres. La méthode d'actualisation des flux de revenus (cash-flow) permet de tenir compte d'une projection reposant sur l'analyse des possibilités futures de l'immeuble (travaux, coût d'entretien, taxes, etc.), même si cette méthode suppose un bon outil informatique et est fragilisée par l'aléa des prévisions.

EXEMPLE DE TABLEAU DCF à télécharger :

 
LA MÉTHODE HÉDONISTE (comparative par éléments).

Séduisante dans son principe, elle n'est cependant pas exempte de critiques.

Elle consiste à rechercher des termes de comparaison suffisamment nombreux et adaptés au bien à évaluer en le ramenant à un paramètre au mètre carré, ce qui suppose déjà une entente sur la nature du mètre carré (utile, habitable, balayable, brute) et sur des critères d'éventuelles pondérations (étage élevé ou courant ou rez-de-chaussée, qualité de situation, etc.).

Tout peut se dérouler normalement si le marché est large (nombreuses références), si la nature du bien s'y prête, si les cas exceptionnels sont écartés (corrolaire du marché large), enfin et surtout si le marché présente une certaine stabilité. Si le marché connaît des variations brusques, les références (connues valablement avec au moins six mois de décalage) se dévalorisent et ne sont pas utilisables ; une réflexion de l'expert et une anticipation raisonnée du marché doivent s'y substituer.

Cette méthode doit bénéficier d'une vaste base de données électroniques. A notre connaissance, seulement deux institutions peuvent répondre à ces critères en Suisse avec un bémol car l'une d'elles n'intègre pas les projections micro et macroéconomiques pour anticiper les variations de marché. Les données proviennent essentiellement des grandes banques et la qualité des données de référence des objets n'est pas garantie, les critères étant saisis par les conseillers à la clientèle. (Cinq critères,notés de 1 à 5; qualité de situation, qualité de construction, qualité d'obsolescence, surface utile et nombre de pièces).

ECONOMIQUE

Delphine GUERIN. Economie et écointensité. XXL Project SA. Genève, 2011.

Martin HOESLI. Investissement immobilier. Ed. Economica, Paris, 2008

B. Kaspar Fierz. Le taux d'intérêt et la valeur des biens-fonds. Schulthess médias juridiques SA, Genève, Zürich, Bâle, 2006.

B. de Polignac, J-P. Monceau. Expertise immobilière, guide pratique, troisième édition, Eyrolles, 2005, Paris.

L. Pedrazzini, F. Micheli, 2000. Le prix des immeubles : 10 cas pratiques, Georg, Chêne-Bourg.

A.J. Jaffe et C.F, Sirmans,1995. Fundamentals of real estate investment, Prentice hall, New Jersey.

Nappi-Choulet, 1999. Marketing et stratégie de l'immobilier, Dunod, Paris.

Favarger, Philippe. Droit de superficie et politique foncière : l'exemple hollandais. Le droit de superficie, une bonne affaire pour qui ?. Vers une généralisation du doit de superfice. 1999. In : Habitation no 3 et 4.

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TECHNIQUE

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Blaich, Jurgen. La détérioration des bâtiments. EMPA, Dübendorf, 1999.

Addleson, Lyall. Les défauts de la construction, Prévention, diagnos-tiquec et remèdes des principales pathologies de la construction. De Boeck, Bruxelles, 1993.

Offenstein, Frédéric. Compatibles, incompatibles ou comment associer les matériaux de construction. Edition du Moniteur, Paris, 1988.

Vénuat, Michel. La pratique des ciments mortiers et bétons. Tome 2 Pathologie et applications. Ed. du Moniteur, Paris, 1989.

 

JURIDIQUE

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ENVIRONNEMENT

Delphine GUERIN. Economie et écointensité. XXL Project SA. Genève, 2011.

Michel PLATZER, Mesure la qualité environnementale des bâtiments, méthodes globales, normes et certifications. Ed. du Moniteur, Paris, 2009.

En 2017, l’immobilier se refroidit 
Article paru dans Tout l'immobilier

Il faut préserver l’esprit des coopératives d’habitation
Article paru dans ImmoPlus de la TDG

L’immobilier sauve nos retraites mais devient risqué
Article paru dans Matin Dimanche