Le coin des experts

Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.

A propos de la dévalorisation des constructions.

Dans l'immobilier, il convient de distinguer la vétusté de l'obsolescence. Ce dernier terme recouvre la fonctionnalité de l'objet qui peut prendre pour exemple la règle à calcul, supplantée par la calculatrice électronique en très peu de temps parce qu'elle fut complètement dépassée techniquement. Cela s'applique généralement aux installations techniques mais aussi aux carrelages, faïences et mobiliers de cuisine devenus désuets pour des raisons esthétiques ; les modes passent très rapidement.

La vétusté concerne la dévalorisation, l'usure du bâtiment qui est composé d'éléments ayant une durée de vie limitée. Certains éléments ont une durée de vie estimée à 20 ans et d'autres à 100 ans. Grossièrement il est admis qu'une habitation perd un demi pourcent de sa valeur, chaque année, pendant les 20 premières années et 1 % par an les années suivantes.

Cette estimation reste valable pour une construction régulièrement entretenue. En d'autres terme, au fil des ans, le propriétaire remplacera les éléments à durée de vie réduite, comme les peintures et papiers peints, puis les éléments de plus en plus résistants à l'usure, comme les étanchéités, les volets, la chaudière, etc...

Nous pouvons traduire cet investissement continu par une règle très simple ; il est nécessaire de provisionner chaque année une somme correspondant au 1/80e de la valeur de sa construction.

Revenir à la liste des questions