Le coin des experts

Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.

Plusieurs fois, il m'a été proposé d'acheter un appartement en SI ? Qu'est-ce que cela signifie et qu'elles sont les implications d'un tel achat ?

Avant que le Code Civil ne règle la question de la copropriété, il était fréquent de constituer une société avec des actions. Le règlement de la société déterminait quelles actions avaient le droit de louer quel appartement. Ce qui était facturé à l'actionnaire locataire, d'où le nom de SIAL (société immobilière d'actionnaires locataires) était le prorata des charges relatives à l'immeuble. Au contraire d'une PPE (propriété par étage) traditionnelle, vous êtes détenteur d'une part d'une société qui vous permet de jouir d'un appartement. Dans une PPE, vous possédez directement l'appartement. Pour garantir le prêt que la banque va accorder, comme l'immeuble appartient à la société immobilière, elle prendra en garantie vos actions. La qualité des sûretés, que ces dernières représentent, est de moins bonne qualité aux yeux de l'établissement de financement. De ce fait, votre banquier demandera généralement plus de fonds propres (35 %) et majorera souvent le taux moyen.
À cela s'ajoute la question de la fiscalité. En effet, comme toute société, une SI est astreinte à tenir des comptes. L'immeuble est y inscrit pour la valeur comptable, c'est-à-dire celle que l'immeuble avait lors de la constitution de la société immobilière. Si celle-ci s'est formée dans les années soixante, comme c'est souvent le cas, la valeur inscrite est très largement en dessous de celle du marché. En cas de dissolution de la société immobilière, l'immeuble sera vendu au prix du marché et la différence entre la valeur comptable et le prix de vente sera taxée comme bénéfice. Le fisc genevois accordait une réduction de 75 % de cet impôt pour les sociétés dissoutes avant le 31 décembre 2003. À ce jour, l'impôt est pleinement dû. Il peut souvent représenter un montant important et c'est pourquoi il faut en tenir compte lors de l'achat d'un objet en société immobilière. Pour toutes ces raisons, le prix ne pourra pas être équivalent à celui d'un objet acheté en PPE et lors de l'expertise, il sera important de demander le dernier bilan pour calculer ce risque fiscal.

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