Le coin des experts

Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.

Mon voisin propose de m'acheter une servitude. Comment chiffrer celle-ci ?

Votre servitude, de non bâtir, rend totalement inconstructible la moitié de la parcelle de votre voisin. Cette servitude n'a pas été inscrite pour respecter un règlement de quartier ou une des dispositions de la loi sur les constructions et installations diverses. Nous sommes dans le domaine du droit privé. La valeur actuelle de cette partie de propriété est équivalente au prix d'un jardin en usage exclusif soit environs 100 F/m2. Sans votre servitude, votre voisin pourrait réaliser une vente de cette partie de parcelle à environ 800 F/m2. En toute logique égalitaire, on pourrait supposer que la valeur de la servitude est l'équivalent de la moitié de la différence entre ces deux valeurs, soit 350 F/m2. Or le Tribunal fédéral a déterminé, certes dans un contexte d'expropriation, que la valeur d'une servitude doit être estimée en fonction de la moins-value que le fonds dominant subit par la disparition de son droit (ATF 122 II 246). En d'autres termes, il convient de déterminer quels avantages cette servitude vous apporte ; la valeur juste étant le montant de la perte subie par la disparition de ces avantages. Si c'est pour sauvegarder une vue sur le lac ou les montagnes, la moins-value sur votre propriété peut dépasser largement la valeur déterminée ci-avant. Par contre, si cette dernière n'a pas d'autre but que de préserver votre intimité et votre tranquillité, la proposition de partager en deux la plus-value sur la propriété voisine dépassera largement la perte de valeur de votre propriété.

Mais nous sommes dans le cadre d'une négociation entre deux propriétaires privés et vous n'êtes en aucun cas obligé de céder votre droit. La valeur à laquelle vous pouvez évaluer votre servitude peut osciller entre rien et énormément, en fonction de votre humeur, de vos besoins ou de votre affinité avec votre voisin !

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