Le coin des experts
Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.
J'achète une maison de 1 million. Je veux faire des travaux et mon banquier ne veut pas tout financer. Pourquoi ?
Toutes les plus-values n'ont pas la même valeur. De plus, à partir d'un certain stade, elles n'amènent plus rien à votre bien. Pour illustrer la première affirmation, nous prendrons la maison que vous venez d'acheter. La cuisine date des années septante. Vous allez la changer par la force des choses. Le montant que vous avez prévu de F 30'000 est bien une plus-value. Pour étudier le réel impact de cet investissement, il faut en premier, retrancher, comme dans tout achat que vous faites, la marge du vendeur, dans la construction, elle représente 20%. En l'état du raisonnement, votre investissement n'apporte plus qu'une plus-value de F 24'000. Il faut ensuite soustraire à ce montant la valeur résiduelle de la cuisine que vous démontez. Si la cuisine en place est neuve, votre envie d'en changer s'apparente plus à une envie qu'à une réelle augmentation de valeur. Les F 24'000 ne sont donc pas une plus-value. Toutefois, si la cuisine actuelle possède un plan en stratifié et que vous venez avec une cuisine qui possède un plan en pierre, ce dernier,et lui seul, apportera une valeur ajoutée à votre logement.
A contrario, certaines modifications n'apportent aucune plus-value. Prenons pour exemple extrême, le papier peint blanc que vous remplacez par une moquette noire avec des miroirs. Ne souriez pas, nous avons déjà rencontré cela. Le prochain acquéreur vous fera supporter les frais de remplacement de cette décoration qui n'est pas au goût du plus grand nombre.
Enfin, se pose la question de l'investissement à proprement parler. Vous ne pouvez pas investir dans votre maison de manière infinie. Comme une voiture à F 30'00, si vous y placez pour F 30'000 d'options, vous ne la revendrez jamais F 60'000. Dans l'immobilier, c'est la même chose.
En conclusion, faites attention à vos investissements et sachez discerner, objectivement, quand vous vous faites plaisir et quand vous vous apportez une réelle plus-value à votre objet. Votre banquier, ou un conseiller neutre, peut vous apporter la réponse .
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