Le coin des experts

Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.

J'habite une maison en zone de développement. J'ai reçu une expertise pour celle-ci. Un ami m'a dit que la valeur dans les zones de développements était fixée par l'Etat et que mon expertise traditionnelle ne s'appliquait pas. Qu'en est-il ?

Comme nous l'avions déjà expliqué lors d'une précédente réponse, la zone de développement est issue d'un déclassement de parcelles avec pour objectif, en général, une densification plus élevée que dans la zone préexistante. Afin d'éviter la spéculation, l'Etat impose le prix du terrain de la future opération qui se fera dans un avenir proche ou lointain. De ce fait, il est exact que votre architecte doit lui soumettre une valeur dite « de remplacement » au moyen d'un formulaire officiel. Cette valeur, qui fait office de décision administrative, fixera le plafond maximum qui pourra être retenu pour votre bien dans un plan financier.
Le paradoxe veut que cette valeur, suivant les conditions de location auxquelles l'architecte arrive dans le plan financier officiel, sera peut être trop élevée pour que l'opération produise des loyers abordables au sens de la loi. De ce fait, la valeur de votre bien sera ramenée jusqu'à ce que les loyers futurs soient considérés comme répondant aux besoins prépondérants de la population. Il est donc fondamental, en zone de développement, quand l'Etat n'a pas encore élaboré de plans d'urbanisme sur le périmètre (appelé dans le jargon PLQ pour plan localisé de quartier) d'envisager toutes les possibilités de valorisation de votre parcelle. Finalement, rares sont les établissements bancaires qui prendront le risque de vous financer plus que 80% de la valeur acceptée par l'Etat. Comme votre ami vous l'a communiqué, dans votre cas, l'expertise traditionnelle devient caduque.

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