Le coin des experts

Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.

Pourquoi mes derniers investissements dans ma villa ne sont pas reconnus en totalité par ma banque ?

Un objet immobilier, comme tout autre objet de consommation, possède ce que nous appelons un point mort économique. C'est le moment à partir duquel tout nouvel investissement se fera à fonds perdu.

Prenons pour exemple une voiture d'une valeur de F 20'000. Si le propriétaire rajoute des options pour F 30'000, il est fort peu probable que le coût de revente du véhicule soit de F 50'000. En revanche, un véhicule neuf de F 100'000 pourra probablement absorber pour F 30'000 d'options. On en déduira, de manière générale, que plus l'objet est petit et bon marché, moins il aura la capacité d'absorber de plus-values.

Prenons plusieurs exemples où un investissement sera effectué à fonds perdu : des clients achètent une villa neuve et décident de changer la cuisine par un modèle de même niveau de gamme. Près de 90 % de l'investissement sera perdu, car l'augmentation du « standing » de la villa sera nul. Autre exemple : les clients décident de remplacer tous les sanitaires par des modèles très spéciaux et originaux. Ce choix leur sera tellement personnel, qu'il faudra même envisager des coûts supplémentaires pour remettre l'objet au goût commun. Dernier exemple : lors de l'achat d'une villa contiguë de deux étages, de 70 m2 au sol (environs un million), les clients envisagent une transformation pour F 300'000. Dans ce cas, la moitié des travaux sera reconnue comme apportant une valeur supplémentaire à l'objet, le solde étant un remplacement d'éléments, certes usagés, mais existants.

Nous vous conseillons vivement, avant de commander des travaux ou des plus-values, de consulter votre banquier qui fera déterminer la valeur future de l'objet après les travaux et vous proposera d'absorber totalement ou partiellement ces investissements.

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