Le coin des experts

Série d'articles parus dans la Tribune de Genève et des réponses aux questions les plus courantes.

Les méthodes d'expertises classiques (valeur intrinsèque et valeur de rendement) sont peu à peu remplacées, par des analyses plus fines.

La méthode hédoniste, séduisante dans son principe, n'est cependant pas exempte de critiques. Elle consiste à rechercher des termes de comparaison suffisamment nombreux et adaptés au bien à évaluer en le ramenant à un paramètre au mètre carré. Généralement cinq critères ; qualité de situation, de construction, d'obsolescence, surface utile et nombre de pièces.Si le marché est large (nombreuses références), si la nature du bien s'y prête, si les cas exceptionnels sont écartés, enfin et surtout si le marché présente une certaine stabilité, cette méthode est valable, notamment pour la villa standard. Dans un marché avec des variations brusques, les références se dévalorisent et ne sont pas utilisables. À notre connaissance, seulement deux institutions en Suisse peuvent offrir ce service. L'une d'elles intègre les projections micro et macroéconomique pour anticiper les variations de marché.

L'autre méthode est la méthode par capitalisation des flux financiers futurs ou DFC (discouted cash flow).
Elle a une valeur universelle, mais s'applique qu'aux objets de rendement. En effet, l'appréciation d'un bien par un investisseur résulte de l'intérêt d'un coût apprécié en revenu, le capital doit représenter l'avantage d'un investissement remboursé avec intérêts dans le temps.

À défaut d'avoir une base de donnée suffisante, la méthode DFC prend le pas sur les autres. Elle permet de tenir compte d'une projection reposant sur l'analyse des possibilités futures de l'immeuble (travaux, coût d'entretien, taxes, etc.), même si cette méthode est fragilisée par l'aléa des prévisions, c'est la seule méthode retenue par la commission fédérale des banques.

Revenir à la liste des questions