Par François Hiltbrand. Le Temps, 4 septembre 2002


Au début du mois d’août, j’ai dû me prononcer sur la valeur d’un appartement au quatrième étage d’un immeuble à Champel. Le prix de la transaction, qui m’a été communiqué par la suite, atteignait le prix de 8'800 francs par mètre carré. Étais-je confronté à une transaction en « valeur d’amateurs » ou était-ce le signe d’une envolée du marché des appartements en propriété par étage ? Seconde question, sommes-nous au milieu ou en fin de cycle ?

Généralement, quand je suis confronté à ces transactions « hors normes », je procède à quelques vérifications. Premièrement en analysant quelques transactions historiques sur l’immeuble, puis en étudiant les échanges récents dans le quartier et enfin en comparant les statistiques cantonales du trimestre à celui du trimestre correspondant de l’année antérieure.
L’analyse des transactions de l’immeuble depuis 1988 est plus intéressante que l’analyse de quartier (qui confirmera ce qui suit), les immeubles n’étant souvent pas comparables en qualités intrinsèques et en critères de situation. Je disposais du cahier de répartition, avec les surfaces calculées par le géomètre, et d’une transaction par année, la dernière datant de décembre 2001. En pondérant les surfaces, en fonction de l’étage et de l’orientation, j’arrivais à la conclusion que les prix avaient bel et bien augmentés, passant de 4'500 francs par mètre carré, pour un appartement traversant au 4e étage, à 5'300 francs par mètre carré, soit une hausse de 18 %. Nous sommes loin du chiffre mentionné au premier paragraphe ! (95,5 % de hausse) Et du prix de 6'300 francs qui aurait pu être déclaré « normal » par les courtiers, experts et créanciers.
Pour s’assurer que cette transaction est réellement une vente « hors normes », (j’en ai maintenant la certitude) il convenait d’analyser globalement le marché cantonal. En reportant les chiffres publiés dans la feuille d’avis officielle il est possible d’esquisser la tendance du marché, et plus particulièrement pour les objets du haut de la gamme.
En comparant le deuxième trimestre 2002 à celui de l’année précédente, même si le volume de transactions est faible pour une analyse exhaustive (410 objets), nous pouvons déceler une augmentation du nombre de vente d’appartements (+9,3 %). Parallèlement le prix moyen par échange est en baisse, (340'000 francs contre 410'000 francs) notamment avec l’arrivée sur le marché, en avril 2002, de deux opérations réalisées en périphérie urbaine.
Chaque mois, quatre à onze transactions dépassent le million de francs, c’est-à-dire environs le 10 % du total des ventes. Or sur ces mêmes périodes, les échanges sur ces appartements sont en augmentation en nombre (+14 %) et pour un volume également en augmentation (+13,5 %), c’est-à-dire pour un prix moyen presque inchangé (respectivement 1,76 millions et 1,79 million de francs).

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Les chiffres de juillet 2002 sont en légère régression par rapport à la moyenne du 2e trimestre tant pour les transactions supérieures à un million que sur le total des ventes. (7 ventes avec une moyenne de 1,27 millions, sur 96 transactions enregistrées, soit 7,3 %)
Il n’apparaît pas encore que nous sommes en fin de cycle ou de bulle spéculative, les signes avant-coureurs étant un nombre toujours plus limité de transactions pour des prix unitaires toujours plus élevés, ce que l’enquête réalisée ci-avant n’a pas pu prouver.
Je peux conclure que nous sommes encore dans un marché en progression et que le sommet n’est pas atteint. En tout cas, (soyons prudents) pas pour l’instant !

 

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